Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о ДДУ 2022 изменениями». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней после получения соответствующего заявления. После этого в течение трёх рабочих дней со дня её исправления орган регистрации прав направит правообладателю либо лицам, которые обращались за исправлением ошибки, уведомление.
Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?
Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.
Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.
Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:
- Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
- Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
- Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.
С 1 марта 2022 года – новые Правила пользования жилыми помещениями
- Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
- Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
- Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
- Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
- Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
- Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.
- Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
- Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
- Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 30.12.2012 N 294-ФЗ, от 30.12.2012 N 318-ФЗ, от 23.07.2013 N 241-ФЗ, от 28.12.2013 N 414-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 224-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 29.07.2017 N 267-ФЗ, от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 11.06.2021 N 170-ФЗ, от 01.07.2021 N 273-ФЗ, от 02.07.2021 N 343-ФЗ)
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
1) на основании договора участия в долевом строительстве; (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) пункт утратил силу. (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 01.05.2016 N 139-ФЗ)
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком. (в ред. Федеральных законов от 10.07.2012 N 118-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее — несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории. (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: (в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
1) выполнения требований части 4 настоящей статьи; (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. Часть утратила силу. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
«РГ» публикует закон о защите прав дольщиков
Принят Государственной Думой 7 июля 2020 года
Одобрен Советом Федерации 8 июля 2020 года
Статья 1
Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
Написать комментарий
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Срок владения для квартир, купленных по ДДУ
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
- документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
Долевое участие в строительстве в 2021 году
С 1 марта следующего года, согласно Федеральному закоу от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, разрешается строить индивидуальные жилые дома (ИЖС) на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, рассказала медиатор Леонова. По ее словам, регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года. Однако у этого правила есть ограничения: построить можно будет не более одного жилого дома площадью до 500 кв. м. Площадь застройки не должна превышать 0,25% территории сельхозназначения.
Сергей Соловьев, основатель, партнер юридической компании «Бугров и партнеры», отметил, что региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции, напомнил он.
До 1 марта 2022-го земельные участки, стоящие на учете со статусом «временные», должны быть переведены в статус «учтенные» или аннулированы (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ), заявила Юлия Леонова.
По ее словам, если участок был получен в аренду или выделен, но права на него не внесены в ЕГРН, после указанной даты сведения о нем удалят из реестра. Это значит, что нужно будет получать новые документы на образование земельного участка и ставить его на кадастровый учет или в судебном порядке доказывать свои права.
С 1 марта 2022 года вводится обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями, утвержденная Приказом Минстроя (от 14.05.2021 № 292/пр).
Для жителей муниципальных квартир вводится новая обязанность — немедленно принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и оборудования, которое в нем находится, и сообщать о них наймодателю (т. е. муниципальной администрации).
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены административные штрафы (для граждан — от 1 до 2,5 тысяч рублей, ст. 7.21 КоАП РФ).
С 1 февраля 2022 г. вступят в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым данные кадастрового учета пополнятся сведениями о признании многоквартирного дома аварийным.
Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.
Это позволит избежать возможных проблем при покупке такого жилья (Закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ).
Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?
Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (Распоряжение от 30.10.2021 № 3073-р).
Очередной рост тарифов запланирован, как обычно, на второе полугодие (с 1 июля 2022 г.). В среднем повышение должно составить от 3% до 5%.
Самые высокие индексы предусмотрены для Чеченской Республики (6,5%), Санкт-Петербурга (6,3%), Республики Крым и Севастополя (6,2%), Татарстана (6,2%), Дагестана (6%) и Москвы (6%).
Но практика ежегодного утверждения предельных индексов роста тарифов на ЖКУ, по всей видимости, скоро сойдет на нет.
Правительство РФ утвердило концепцию Антимонопольной службы (ФАС РФ) о долгосрочном тарифном регулировании.
Регионам предоставили право утверждать предельные индексы сразу на несколько лет вперед, по согласованию с ФАС.
Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).
Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года:
— субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.
То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас. Будем надеяться, что на этот раз закон вступит, наконец, в силу.
Упрощённый порядок ввели в 2006 году и первоначально рассчитывали на 3 года. Однако кадастровые органы не смогли справиться с лавиной обращений, поэтому власти несколько раз продлевали сроки и вносили поправки в законы.
Дачная амнистия 2022 не только увеличивает срок, но и расширяет действие на кадастровую сферу, градостроительный кодекс.
ФЗ№267 действует с августа 2019 г. По закону о дачной амнистии до 2022 года можно бесплатно получить участки в публичной собственности и земли общего пользования в СНТ.
В связи с ситуацией по коронавирусу Госдума рассматривает законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. Ожидается, что упрощённый порядок будет распространяться на жилые и садовые дома, расположенные на участках под садоводство.
А вот на землях без установленного регламента строить жилые дома не получится, так как власти на это разрешения не дают.
Проще всего оформить земельный участок.
С постройками придётся разбираться в нюансах закона. Например, встречается много строений:
- не отвечающих нормам пожарной безопасности
- не соблюдающих отступы от границ
- нарушающих ширину проездов
Как поступать в таких случаях? Кадастровые инженеры ГАИГ разбираются с документами, правилами в каждой ситуации.
Важно понимать, что принятые законы направлены на то, чтобы защитить от аварийного самостроя, легализовать строения для налогов и дать возможность гражданам законно распоряжаться недвижимостью.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится», — рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет».
Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании «Пионер» Олег Сорока. «Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика. А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик — покупатель появится новое звено — банк и механизм счетов эскроу», — уточнил он.
Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.
С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.
«Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно — банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту», — сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.
При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью. Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании «Пионер».
«В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.
При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. «Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика», — отметил он.
По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу. «Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года — это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным», — сказал он.
Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.
Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж. «Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета», — рассказал Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 Инвестиции». Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.
Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства — полномочия по достройке проблемных объектов. «Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками», — подчеркнул Николаев.
Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.
Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании — и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.
«Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована», — рассказал Кижель.
Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
«У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов — разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат», — пояснил он.
Об эскроу счетах и Законе об участии в долевом строительстве
- Все вклады
- Накопительные счета
- Вклады онлайн
- Дебетовые карты
- Страхование вкладов
- Полезные статьи
- Кредиты наличными
- Кредитные карты
- Ипотека
- Автокредиты
- Микрозаймы
- Полезные статьи
На этом наш обзор изменений в закон о долевом строительстве подошёл к концу. Подведём итоги и подчеркнём самые важные тезисы:
- Долевое строительство никто не отменял. Квартиры также можно покупать у застройщиков ещё на этапе котлована.
- Изменения прежде всего коснулись застройщиков. Ужесточились требования к финансовому состоянию компании, а также введены дополнительные меры контроля за деятельностью фирмы.
- У дольщиков появилось больше гарантий, что они увидят ключи от квартиры вовремя.
О том, как повлияют эти изменения на покупателей квартир, мнения разнятся. Конечно, рынок новостроек станет более честным и прозрачным. Уже не пройдут схемы создания пирамид из строительных компаний и другие уловки, приводящие к долгостроям. С рынка уйдут фирмы с шатким финансовым положением, что положительно повлияет на качество строительства.
С другой стороны, это снизит конкуренцию среди застройщиков. А значит, даст толчок к монополизации рынка и увеличению цен на жильё. При этом строительные компании поставлены перед фактом необходимости кредитования в банке. И оплата % по займу на строительство также будет входить в стоимость квадратного метра.
И всё же эксперты считают, что значительного скачка цен не предвидится, так как на рынке остаются компании, продающие уже готовое жильё. И на них изменения никак не скажутся. Что же, поживём – увидим. А пока, на конец июля 2018 года, значительного подорожания стоимости квадратного метра на первичном рынке не наблюдается.
Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.
Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.
С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?
С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:
- Дольщики.
- Кредитное учреждение (банк).
- Застройщик.
- Регуляторы.
В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.
Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.
Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.
В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:
- Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
- Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
- Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.
Обязанности дольщика включают в себя:
- Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
- Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
- Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.
Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:
- Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
- Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.
Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.
Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.
Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.
Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.
Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.