Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожали ли квартиры в 2022 году в Самаре». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Новое жилье сегодня строится во всех районах Самары. Однако оно отличается по цене не только в зависимости от планировки и метража, но и от района, в котором находится. Самые бюджетные новостройки расположены в районах комплексной застройки на окраинах города, в Красноглинском и Куйбышевском районах Самары. В остальных районах возводятся отдельные жилые комплексы.
Цена за квадратный метр в однокомнатной квартире в новостройке начинается от 48-50 тысяч рублей, но в отдельных элитных жилых комплексах превышает 100 тысяч рублей за квадратный метр.
| Однокомнатная квартира в новостройке | От 48-50 тысяч руб. за квадратный метр |
| Однокомнатная квартира на вторичном рынке | От 47 тысяч руб. за квадратный метр |
| Двухкомнатная квартира в новостройке | От 50 тысяч руб. за квадратный метр |
| Двухкомнатная квартира на вторичном рынке | От 48 тысяч руб. за квадратный метр |
| Трехкомнатная квартира в новостройке | От 47,5 тысяч руб. за квадратный метр |
| Трехкомнатная квартира на вторичном рынке | От 55 тысяч руб. за квадратный метр |
| Дом | От 30 тысяч руб. за квадратный метр |
| Таунхаус | 25 тысяч руб. за квадратный метр |
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В 2022 году кадастровая стоимость московского жилья повысится на 21%, а коммерческая недвижимость подорожает на 4–8%. Аналогичная тенденция идёт по всей стране. Квартиры в Москве подорожали в 2021 году по сравнению с 2020 годом на целых 40%. Коммерческая недвижимость в столице выросла в цене на 8–11%.
От чего зависит кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость складывается из целого ряда факторов. Это и год постройки дома, его месторасположение, материал стен, этаж, расположенная рядом инфраструктура, удаленность от остановок общественного транспорта и метро, окружающая среда. А вот ремонт внутри квартиры или дома в этом случае не учитывается.
Кадастровая стоимость имеет большое значение в том случае, если вы хотите взять ипотеку. Банк всегда обращает на неё внимание и сравнивает с ценой, которая будет указана в договоре купли-продажи. То есть если рыночная стоимость квартиры будет сильно занижена, клиенту могут просто не одобрить ипотеку.
Конечно, именно от кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество. Помимо всего прочего кадастровая стоимость повлияет на НДФЛ при продаже квартиры, на НДФЛ при получении квартиры в дар, а также на сделки с жильём.
Стоит тоже отметить, что размер госпошлины при имущественных судебных спорах по поводу квартир и домов зависит от кадастровой стоимости. К примеру, гражданин России построил сам дом и пытается узаконить свою постройку через суд.
Жилье в Самарской области дорожает и будет дорожать
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.
Ситуация с новостройками в столице и других крупных городах страны пока не слишком плохая, в отличие от вторичного рынка. Новая ставка по ипотеке – 6,5% должна не только поддержать существующий спрос, но и увеличить его. Под лимит в 8 млн. р. подпадает 25% квартир в новостройках столицы и более 50% в других городах, поэтому покупатели легко могут найти подходящее жилье в каждом регионе страны. С другой стороны многие граждане опасаются сокращений на работе, поэтому стараются не брать лишних долговых обязательств. В 2022 году новые квартиры могут подешеветь, если кризис будет продолжаться еще несколько месяцев. В этом случае восстановление уровня спроса докризисного периода ожидается к 2 половине следующего года.
Спрос на недвижимость имеет минимальные показатели, как и в 2015 г. после стремительного скачка валюты. В свете сегодняшних событий часть населения может приобрести недвижимость с целью сохранения сбережений. Но в длительной перспективе ожидается существенное снижение спроса, поэтому квартиры вторичного рынка в 2022 году, скорее всего, не подорожают, а упадут в цене. Часть продавцов отзовет свои предложения, в связи с отсутствием спроса и невозможностью продать жилье по приемлемой стоимости.
Кроме этого новостройки продолжат отбирать часть покупателей у вторичного рынка. В будущем году их будет порядка 5%. Данный показатель застройщики могут регулировать, внося выгодные предложения, но на формирование цен и темпы продаж данный фактор не окажет решающего влияния. С большой вероятностью рынок ожидает повторение сценария 2014-2015 гг. с медленным уменьшением стоимостных показателей.
Влияние кризиса на рынок дорогостоящей недвижимости не столь существенный. Постоянный рост стоимости элитных квартир наблюдается с 2017 г. По прогнозам экспертов подорожание продолжится и в 2022 году, не только в Москве и СПб, но и в других крупных городах. Увеличение цен неизбежно из-за роста себестоимости новостроек. В элитном секторе доля зарубежных материалов и оборудования достигает 15%. А существующая пандемия уже повлияла на объем поставок продукции из-за границы.
Недвижимость в 2022 году и прогноз цен на вторичку и новострой
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.
В отношении того, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году, эксперты утверждают, что восстановление экономики после пандемии не обойдется без упадка всего рынка, который наступит к концу 2021 года. По их мнению, улучшения ситуации следует ожидать не раньше 2022 года. Цифры в ближайшее время будут ниже ожидаемых, что приведет к переоценке активов. Глобальная рецессия рынка станет решением вопроса.
Если говорить о том, что будет с ценами в России, из-за отсутствия дополнительных источников стимулирования рынка многие государства установят нулевые процентные ставки. В рамках прогноза цен на недвижимость в следующем году в России аналитики предвещают доходность некоторых типов актов ниже минимальной. Одна из главных причин таких неблагоприятных подсчетов – пандемия, которая привела к основательным изменениям моделей коммерческой недвижимости.
Из-за внедрения льготных программ на ипотеку стоимость новостроек возросла, ведь кредиты стали более доступными для населения. Поскольку эту программу решили оставить, положение новостроек в ближайшем времени не изменится. В случае закрытия программы кризиса на рынке недвижимости не будет, потому что те, кому условия ипотеки были действительно важны, купили жилье еще до ее утверждения. Сейчас самое время воспользоваться ситуацией и воплотить задуманное в реальность, никуда не спеша. Аналитики полагают, что именно льготное кредитование продвинуло первичное жилье на мировом рынке.
Специалисты ожидают скорое снижение спроса на новостройки, но ситуация не будет критичной. Вероятно, это приведет к сокращению числа застройщиков, чьи проекты оказались менее успешными.
Рынок вторичного жилья обещает восстановиться после сокращения прошлого года. Именно поэтому сильная конкуренция не даст владельцам повышать стоимость жилья без особых причин. Покупатели уже не спешат приобрести недвижимость за крупную сумму, только чтобы скорее въехать. Стабильная экономика и наличие альтернативы среди обилия предложений позволяют покупателю сопоставить все плюсы и минусы и выбрать самое выгодное.
Эксперты предсказали подорожание квартир в России: Когда вырастет ценник
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
Хоть до конца 2021 года государственные программы по ипотечному кредитованию были серьезно урезаны, в 2022 году воспользоваться льготными кредитами на жилье можно также.
Существуют следующие федеральные программы ипотеки с господдержкой:
- Государственная программа 2020. По ней с 1 июля 2021 года можно получить ипотечный кредит на сумму, не превышающую 3 млн. рублей, а размер процентной ставки увеличен до 7%. Это ограничивает выбор недвижимости небольшими городами, так как стоимость недвижимости в Москве ужа давно в 2- 3 раза больше.
- Ипотека для семьи. Кредит могут взять семьи, у которых родился ребенок не раньше 2018 года. Максимальная сумма ипотеки – 6 млн. рублей, для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга разрешено увеличить кредит до 12 млн. рублей. Ипотечная ставка – 6% годовых. Для регионов Дальнего Востока ставка понижена до 4. 3%, а жилья разрешается приобрести на вторичном рынке.
- Дальневосточная ипотека, рассчитана исключительно на жителей Дальневосточных регионов. Кредит можно взять под 2% годовых на сумму не более 6 млн. рублей. Важным условием является возраст заемщиков – им не должно быть больше 35 лет на момент получения кредита.
- Сельская ипотека. Данная программа временно приостановлена. Ранее по ней можно было взять кредит на приобретение жилья в сельской местности под 3% годовых. Размер кредита – от 3 до 5 млн. рублей.
То, что квадратные метры в 2022 году будут дорожать, не сомневается никто. Мнения расходятся относительно темпов роста цен. Согласно мнению многих застройщиков, ни о какой остановке или удешевлению жилой недвижимости в ближайшее время и речи быть не может, так как цены на стройматериалы поползли вверх, потянув за собой и стоимость жилья в новостройках.
По прогнозам известных аналитиков риэлторского бизнеса, рост цен на недвижимость в 2022 году может замедлится, так как пик роста квадратных метров был пройден еще в конце 2020 года.
Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.
Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.
И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
В декабре 2021-го может произойти очередной скачок спроса на недвижимость, сказала «Известиям» управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По словам управляющего партнера компании «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, на днях доллар на Московской бирже подорожал больше чем на рубль, обновив максимум за последние семь месяцев. На фоне новостей о новом штамме коронавируса начали снижаться фондовые рынки, а вслед за ними и цены на нефть. Если этот тренд продолжится в декабре и национальная валюта еще подешевеет, люди начнут скупать недвижимость, как это обычно бывает в таких ситуациях, считает он.
В декабре на рынке недвижимости наступит сезонный ажиотаж. Это связано с тем, что грядёт пора годовых премий и растёт спрос на квартиры. Такой прогноз даёт ведущий эксперт Buybuyhouse Марина Лашкевич.
— Этот декабрь однозначно будет отличаться от других последних месяцев предыдущих лет. Правда, ситуация на первичном и вторичном рынке будет разной. Так, раньше для вторичного жилья декабрь был чуть ли не самым успешным месяцем по продажам. В этом году такое крайне маловероятно — слишком высокие ставки по кредитам ожидаются уже в ноябре, масса потенциальных заёмщиков их просто не потянет. Даже несмотря на то что спрос ожидается выше, чем в другие месяцы четвёртого квартала, рост цен здесь маловероятен, а по реальной стоимости сделок, а не по предложению, он будет близок к октябрю – ноябрю, — отметил руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган.
В то же время, по его мнению, от застройщиков совершенно точно можно ждать вывода на рынок новых объёмов и скидочных акций, поскольку финансовый год нужно обязательно закрывать позитивно. Поэтому здесь вполне возможен обоснованный (пусть и небольшой) торг, который может сократить стоимость квартир на 2–3%.
— Во всех сегментах недвижимости, кроме элитного, сейчас можно ожидать или стагнации, или небольшого снижения цен предложения — не более чем на те же 2–3%. Элитный сегмент будет стоить чуть выше из-за потенциального роста спроса — на такую недвижимость ипотеку берут крайне редко. Спрос там постоянен и стабилен, а в преддверии Нового года он всегда растёт. Рост может дойти до 3–4% от теперешних значений с последующим снижением на те же величины в январе – феврале, — добавил Михаил Коган.
На рынке новостроек аналитики «ИНКОМ недвижимости» прогнозируют медленный рост цен до конца года, поскольку спрос на рынке хоть и замедлился, но отмечается до сих пор. Кроме того, покупатели стремятся приобрести жильё из-за вероятного роста ключевой ставки ЦБ.
— Играют свою роль и крупные девелоперы, накопившие за год значительный финансовый резерв. Они будут стимулировать спрос при помощи различных маркетинговых инструментов. Традиционно в декабре мы ожидаем скидки и различные акции от застройщиков, — рассказал руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ недвижимость» Дмитрий Таганов.
В декабре ожидается снижение количества сделок на вторичном рынке. При умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится. Тогда цены немного снизятся. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ недвижимости» Сергей Шлома.
Марина Лашкевич считает, что если цель покупателя — недорогие и популярные объекты (однокомнатные квартиры в бюджетном сегменте), то определённо лучше покупать сейчас. В декабре можно просто не успеть быть первым. Продать квартиру можно и не за десять дней, а буквально за один-два, если она имеет рыночную цену, юридическую чистоту и хорошую локацию. К тому же в ноябре ряд девелоперов, если речь идёт о новостройках, уже объявили приличные скидки.
— А вот если покупатель рассматривает нишевые истории (элитные объекты, специфические локации, многокомнатные квартиры), то ситуация двоякая. С одной стороны, спрос на них в январе снизится и это даст манёвр для переговоров о цене. С другой стороны — выбранный объект может просто купить другой человек, — добавила Марина Лашкевич.
За последние полтора года цены на недвижимость в России выросли в среднем в пределах 30%. Это огромный скачок, спровоцированный пандемией, которого никто не мог предугадать. Ситуация нетипичная для рынка, предпосылок к ней не было. Сейчас можно наблюдать рост цен абсолютно во всех сегментах. Это инфляция, спровоцированная «коронакризисом». Значительно выросли цены на стройматериалы и подорожала рабочая сила.
— В такой ситуации я бы не ждал резкого снижения цен на недвижимость в ближайшей перспективе. Максимум, что возможно, это замедление темпов роста до уровня инфляции, так как рынок всё же перегрет и платёжеспособность населения постепенно сокращается. Поэтому ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать жильё, скорее да, чем нет. В ближайшее время оно не будет дешевле, а будет только дорожать. Возможно, в перспективе двух-трёх лет мы увидим падение цен в пределах 5–10%, если удастся окончательно стабилизировать ситуацию с пандемией, восстановить экономику. Но сейчас это сложно спрогнозировать точно, — считает руководитель представительства инвестиционного фонда ANIF в России Сергей Григорян.
По его мнению, предновогодние скидки в сегменте недвижимости — спорный вопрос. Экономист не уверен, что в этом году покупатель получит какую-то значительную выгоду. В основном застройщики сейчас предлагают программы субсидирования ипотеки на первый год, когда можно взять кредит на время даже под 0%. Но при этом реальных денежных скидок на объект практически никто не делает. Если раньше реально было получить скидку в размере 5–8%, то сейчас максимум 1–2%. И то на определённых условиях. Сергей Григорян считает, что к Новому году ситуация не изменится.
Дмитрий Таганов отметил, что в декабре хорошее время для покупки тому, кому квартира нужна для личного проживания. Если говорить об инвестициях в недвижимость, то сейчас не лучшее время.
Во всех городах России ситуация разная, ведь стоимость квадратного метра определяет множество факторов. Год подходит к концу, а значит самое время подводить предварительные итоги. Мы собрали данные о стоимости одного жилого квадратного метра в годовой динамике, которые актуальны для семи крупнейших городов Российской Федерации.
Такой простой подход позволяет получить четкую картинку общей ситуации.
Первичный рынок:
| Цена (руб./м кв.) | Динамика за год | |
| Москва | 326 126 | +17,16% |
| Санкт-Петербург | 170 853 | +26,35% |
| Сочи | 266 363 | +79,71% |
| Новосибирск | 91 422 | +34,9% |
| Екатеринбург | 88 961 | +16,23% |
| Челябинск | 47 835 | +20,27% |
| Нижний Новгород | 103 591 | +33,5% |
Эксперты высказывают разные точки зрения, но сходятся в одном: ждать снижения цен на недвижимость в следующем году не стоит. Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко прогнозирует, что рост цен на жилье в следующем году стабилизируется и станет сопоставим с уровнем инфляции. По мнению эксперта, причиной нынешней ситуации с ростом цен служит нехватка предложения, инфляция и инвестиционная составляющая.
«Думаю, в следующем году мы увидим рост цен на жилье в районе инфляции», – считает Мутко.
- Самарская область потеряла одну позицию в рейтинге регионов по благополучию населения 13 окт 2021 17:12:40
- За год ежемесячный платеж по ипотеке в России вырос на 14% 13 окт 2021 13:20:34
- «ЕЭС-Гарант» готов обеспечить своих клиентов зелеными сертификатами I-REC 08 окт 2021 12:34:18
- К концу 2021 года в Самарской области рекордно вырастут непродовольственные товары, продукты на втором месте 08 окт 2021 09:30:20
- В ФАС рассказали, как повысятся тарифы на электроэнергию для жителей Самарской области в 2022 году 06 окт 2021 17:59:08
- Для жителей Самарской области в октябре 2021 года подорожает ипотека 03 окт 2021 12:09:18
Ответ очевиден – не стоит питать иллюзий по поводу падения цен на недвижимость. В 2021 году стоимость жилья в новостройках и на вторичке стремительно выросла. Это подвигает россиян инвестировать деньги именно в недвижимость, что позволяет защитить финансы от обесценивания.
Вообще, за прошедшие два года цены на квадратный метр жилья в России выросли на 39 %. Эксперты связывают это с введением с 2020 году программы льготной ипотеки и с удорожанием стройматериалов и инфляцией.
Нельзя сбрасывать со счетов и спрос. Люди создают семьи, рожают детей, разводятся и разъезжаются. Спрос на жилье был, есть и будет, что сказывается на стоимости квартир. Но это все-таки больше касается вторичного жилья.
И тут все непросто. В 19 регионах России новые дома, а уж тем более кварталы, не строят вообще. Там попросту нет экономической целесообразности. Зато цены на вторичку там растут как на дрожжах.
В вымирающих городах жилье, возможно, будет дешеветь, в развивающихся – нет. Ижевск, кстати, я отношу к развивающимся, а строительство международного аэропорта еще сильнее подтолкнет на сокращение спреда между граничащими городами.
Комментарий от строительной компании «Развитие»:
«В Ижевске новые проекты 2021 года со сроком строительства 2–3 года уже выходят по ценам готовой квартиры в 2020 году. Плюс ко всему, в Ижевске заканчиваются интересные для застройщиков локации»
Центральная часть Ижевска практически вся застроена, город уже не первый год развивается за свои пределы. Спустя 5–10 лет мы увидим застройку у аэропорта, «Чекерила», за биатлоном, соответственно центральная граница Ижевска будет расширяться.
Среди 17 регионов страны наибольшее подорожание первичного жилья, согласно данным аналитиков, затронуло три города:
- Туркестан – один квадратный метр в новостройках подорожал с 210 тыс. тенге в январе и до 284 тыс. тенге в ноябре, или на 35,1% в 2021 году;
- Петропавловск – за 11 месяцев цены увеличились с 242 тыс. до 322 тыс. тенге, или на 32,8%;
- Алматы – с 476 тыс. до 572 тыс. тенге, или на 20,1% с января по ноябрь 2021 года.
Цены на недвижимость в 2022 году: прогнозы аналитиков
Снижение ажиотажа привело к тому, что по итогам ноября к октябрю 2021 года в большинстве городов Казахстана цены на жилье от застройщиков перестали расти.
Так, в Нур-Султане и Алматы стоимость первичного жилья массового класса не изменилась за прошедший месяц.
При этом 5 наиболее крупных застройщиков, контролирующих 85% строительного рынка, продолжают удерживать или даже повышать цены на некоторые свои жилые комплексы.
А снижение общего уровня прироста цен наблюдается в основном из-за небольших строительных компаний, которые как раз и стали предлагать скидки на квадратные метры, сообщают аналитики.
Самарская область вылетела из тройки лидеров Поволжского федерального округа по вводу жилья. В период с января по май в регионе в эксплуатацию было введено только 322,2 тысячи кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года падение составило 152,7 тысячи кв. м — это самое значительное снижение объемов ввода жилья в ПФО. Такие данные приводит «Самарский областной фонд жилья и ипотеки».
Отметим, что в большинстве других регионов ввод жилья, напротив, увеличивался. К примеру, в Башкортостане этот показатель вырос более чем на 30%, до 814, 2 тысячи кв. м. В Татарстане положительная динамика составила порядка 10%, до 1 млн 147,8 тысячи кв. м.
Удивительно, но, даже несмотря на снижение объемов ввода жилья в регионе и переход на проектное финансирование, цены на жилую недвижимость за последний год в Самарской области выросли несущественно. В частности, в Самаре, по данным в исследовании СОФЖИ, средняя цена вторички с мая 2018 года по май 2019-го выросла только на 6% — с 56,6 до 59,9 тысячи рублей за кв. м.
Средняя цена на новостройки за год и вовсе снизилась на 178 рублей — до 45 116 тысяч рублей. Примечательно, что в Самарской области по-прежнему сохраняется разница в цене на первичку и вторичку, хотя во многих регионах эта разница уже стерлась и объекты на стадии котлована даже дороже, чем в сданных или сдающихся домах.
Данные аналитической службы «Реального времени» подтверждают, что цены на отдельные объекты за последние полгода повысились незначительно. К примеру, во второй очереди ЖК «Центральный» от ПСК «Трансгруз» цены в период с января по июнь сохранились на уровне 53—55 тысяч рублей за кв. м. Самый дорогой объект застройщика — ЖК «120 квартал» (2-я очередь). Здесь однокомнатные квартиры на середину июня оценивались в 79 тысяч рублей за кв. м.
Фактически неощутимой оказалась и динамика цен на квартиры в МК «Новая Самара» от группы компаний «Финстрой». Например, в секциях 18—19 и 22—23 однушки за полгода подорожали только на 3—5%, с 39,5—41,5 тысячи рублей за кв. м до 40,5—42,5 тысячи рублей за кв. м. На уровне 39 тысяч рублей за «квадрат» в 2019 году сохранялись цены на однокомнатные квартиры в экограде «Волгарь» (9 квартал, 5 дом) от группы компаний «Амонд».
Застройщики также не отмечают колоссального роста цен на новостройки в Самарской области. Как рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, с начала года цены на квартиры в жилом комплексе «Южный бульвар», который компания строит в городе Тольятти, в среднем подорожали на 4%, что было связано со степенью готовности объекта. Для сравнения: в одном из наших предыдущих материалов мы писали, что цены на квартиры от «Унистроя» в Уфе в 2019 году выросли в цене до 20%.
Некоторые участники рынка жилья Самары отмечают, что цены на новостройки выросли, но не непосредственно перед переходом на эскроу, а гораздо раньше.
— Цены у нас поднялись. Многие застройщики постепенно поднимают цены даже на те объекты, которые продаются не по эскроу. С 1 июля 2018 года, то есть с принятия закона о переходе на проектное финансирование, цены в среднем выросли на 30%, — говорит руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Елена Мироненко.
Рост цен на объекты, достраивающиеся по старым правилам, она объясняет степенью готовности объектов.
Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году: мнение экспертов
Как рассказал собеседник «Секрета» Родионцев, в третьем квартале 2021 года рынок жилой недвижимости начал постепенно стабилизироваться. Объём предложения стал расти, но до привычных показателей ещё остаётся существенный запас.
По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, за июль — сентябрь средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы выросла на 1,6% и достигла 411 900 рублей за метр (с учётом элитного сегмента). За год она выросла на 26,9%. Родионцев отметил, что для привлечения покупателей застройщики активно внедряют новые программы лояльности, банки активно развивают программы субсидирования ипотеки.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Как говорится «о наболевшем»:
- Падение рубля в 2020 году. Рубль подешевел по отношению к доллару и евро, поэтому сырье и продукция с мирового рынка покупалась дороже.
- COVID-19 со всеми вытекающими. Производство стали в мире встало, металлолом не перерабатывался. Все запасы металла раскупили, а во время пандемии возник дефицит. Когда рынок ожил, люди начали скупать технику и строиться, разгоняя прайсы. Спрос начал превышать производственные мощности.
- Грузоперевозки подорожали. С осени 2020 года доставка грузов железнодорожным транспортом подорожала в 2 раза, а по морю в 5 раз.
- Китай сократил экспорт. В начале дефицита страна уменьшила поставки стали, а увеличила ее долю на внутреннем рынке.
- Госдума РФ повысила налог на добычу полезных ископаемых (НДПИ). С начала 2021 года ставка НДПИ выросла в 3,5 раза. Себестоимость выросла на 20%.
- Дорожает не только стройпродукция, разница лишь в темпе ценообразования на остальные группы товаров. Одновременно дорожает топливо, недвижимость, продукты питания, электроника.
Предположим, первоначального взноса на покупку квартиры нет или он минимальный (в пределах 500 тысяч рублей). Таким образом, рассматривать можно жилье в пределах 3,5 миллиона рублей и помнить: льготной ипотекой можно воспользоваться только при покупке квартиры в новостройке. Если квартиру в строящемся доме купил дольщик и перепродает — это уже считается вторичным жильем (хотя там еще никто не жил).
Гендиректор UP ConsAllt Андрей Панасюк считает, что тюменский рынок недвижимости сейчас дефицитный, точнее, рынок ограниченного предложения. Для сравнения: если в 2020 году в среднем в месяц появлялось в продаже 1600 квартир в новостройках, то в 2021 году — около 900.
— При повышении процентной ставки доступность приобретения жилья снижается. При максимальной сумме льготной ипотеки в 3 миллиона рублей и наличии первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры, покупатель будет ограничен суммой в 3,6 миллиона рублей. За эти деньги в Тюмени сейчас можно купить студию или однокомнатную квартиру, — считает Андрей Панасюк.