Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое условия и порядок в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Жилым помещением считается недвижимость, в которой может жить человек. У такого помещения должны быть соответствующие нормы САНпина, все технические требования.
Жилым помещением принято считать жилые дома, либо же их часть, квартиры, находящихся в домах, а также комнаты. Жилое помещение разрешено сдавать другим людям. Также, в жилом помещении может получить регистрацию его владелец.
Все объекты, не указанные в данном списке, являются нежилыми помещениями. Нежилыми помещениями принято считать различные торговые базы, офисные помещения, заводы, магазины, а также другие помещения. Данные помещения можно сдавать, но только в аренду. Вы не можете оформить прописку в такой собственности.
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Если соблюдать некоторые условия, и, если помещение соответствует определенным требованиям, вы можете совершить перевод нежилого помещения в жилое. Правила расписаны в главе 3 ЖК РФ.
Для того, чтобы подробнее узнать о переводе нежилого помещения в жилое, нужно обратиться к следующим нормативным актам:
- Градостроительный кодекс
- Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 года
- Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года
- СНиП 31-01-2003
- СанПиН 2.1.2.2645-10
- Региональное законодательство
- Муниципальные нормативные акты
Из данных документов можно узнать точные требования смены статуса недвижимости. В них описан процесс перевода.
Существуют некоторые ограничения, которые могут помешать изменить статус помещения.
Отказ от соответствующих органов можно получить в следующих случаях: во-первых, если данное помещение находится на участке, который не предназначен для постройки жилых помещений, если там нет коммуникаций. Во-вторых, если есть какие-либо неисправности, помещение находится в аварийном состоянии, и может принести вред для здоровья и жизни человека. В-третьих, если присутствуют некоторые утечки воды, которые используются в быту, а также если отсутствуют коммуникации, которые предназначены для комфортной жизни человека в помещении. В помещении должно быть электричество, система отопления, и т.д.
- Пример 3
Некое лицо обратилось в суд для того, чтобы совершить перевод нежилого помещения в жилое. В ходе следствия было установлено, что данной недвижимостью был торговый центр. Войти в помещение можно только через вход, который предназначен для общественности. Для того, чтобы помещение было жилым, к нему должен быть отдельный вход, который не предназначен для общественного использования. Поэтому, суд отказал в требовании перевести статус помещения.
Важно знать, что если данное помещение находится в аренде или залоге, то в переводе статуса будет отказано. Перед тем, как как приобретать данную недвижимость, нужно убедиться в том, что помещение в залоге не находится.
Процедура заключается в том, чтобы переоборудовать помещение, а также собрать документы для его перевода. Для такой процедуры потребуется не меньше, чем 2 месяца.
Для того, чтобы перевести статус помещения, нужно обратиться в муниципальные органы. Если помещение находится в небольшом населенном пункте, то следует обращаться в органы исполнительной власти. В больших городах есть специальные подразделения. Следует обращаться именно туда. Такими подразделениями являются департаменты городского хозяйства, управление жилищным фондом, и т.д.
Перевод нежилого помещения в жилое в 2021 году
Здесь мы рассмотрим, что нужно сделать собственнику помещения, чтобы изменить его статус.
- Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку
Если в здании нет необходимых условий для комфортного проживания человека, если помещение не соответствует нормам санпина, и в нём нет соблюдения противопожарных правил, необходимо переделать помещение. Собственник должен подготовить всю необходимую документацию, а также проект того, как будет переделываться помещение. Нужно получить разрешение от специальных органов. Если данное помещение находится в доме, где много квартир, то необходимо разрешение всех жильцов.
- Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества
Перед тем, как провести необходимые работы, вы должны обратиться в специальные органы для того, чтобы решился вопрос переводы статуса. Через 45 дней можно будет забрать решение.
- Шаг 3. Выполнение перепланировки
После получения решения необходимо выполнить все работы, которые планировались. После выполнения всех работ специальная комиссия примет результаты, и создаст специальный акт.
- Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре
После того, как перепланировка выполнена, и акт получен, нужно пригласить специального инженера, и оформить схему помещения. После оформления схемы имущество регистрируется в Росреестре.
В соответствии со специальной статьей жить в нежилом помещении нельзя. За несоблюдение норм не предусмотрена ответственность. Однако, за то, что вы нарушили санитарно-эпидемиологические требования, есть соответствующее наказание. Если правила нарушены гражданином РФ, он получит штраф от 500 до 1.000 руб.
Если правила нарушило должностное лицо, то штраф будет от 1000 до 2.000 руб., такой же штраф получат предприниматели. Однако, предприниматели могут получить ещё и приостановление их деятельности до 90 суток.
Если же правила нарушили юридические лица, то им выдается штраф от 10000 до 20000 руб., а также их деятельность может приостановиться до 90 суток.
Конечно, факт того, что вы проживаете в нежилом помещении очень трудно доказать. Намного легче этот процесс проходит в том случае, если нежилое помещение, в котором проживают, находится в многоквартирном доме. В этом случае на вас легко могут пожаловаться жильцы.
Для многих людей актуальным является вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение для обустройства магазинов и иных объектов под коммерческое использование. Но, порой возникает потребность и в обратном переводе – нежилого помещения в квартиру.
В нежилом здании не может быть жилых помещений, поэтому переоборудовать офис в квартиру можно только в многоквартирном доме (сокращенно – МКД).
Заниматься переводом имеет право исключительно собственник имущества. При этом помещение не должно быть обременено арендой, ипотекой, арестом и другим обременением.
Рассмотрим, что для этого нужно.
Перевод нежилого помещения в жилое возможен, если:
- Соблюдены требования по обустройству помещения в качестве жилого.
- Отсутствует ограничения в виде ипотеки, залога и т. п.
Процедура перевода сложная, длительная и затратная. Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией для уточнения подробностей перевода.
Первое, что необходимо сделать, — подготовить проект переустройства или перепланировки, так как санитарно-эпидемиологические, гигиенические и противопожарные требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому. Документ можно составить самостоятельно, но лучше поручить эту работу специалисту.
Шаг 2
В каждом городе есть свой орган, который решает, можно ли поменять статус помещения. В Москве это Департамент городского имущества.
Туда нужно подать следующие документы:
1) заявление на то, чтобы перевести нежилое помещение в жилое;
2) ваше удостоверение личности;
3) правоустанавливающие документы на недвижимость;
4) если вы проводите переустройство или перепланировку — проект;
5) если речь идет о переустройстве или перепланировке, затрагивающих общее имущество в многоквартирном доме — протокол собрания собственников;
6) заключения о том, что помещение соответствует требованиям, которые предъявлеются к жилым помещениям;
7) если собственником является несовершеннолетний ребенок — подтверждающий ваши полномочия документ из органа опеки и попечительства;
8) свидетельство о рождении.
Согласно закону, вам должны ответить в письменной форме в течение 48 рабочих дней.
Если вы считаете, что отказ в переводе незаконен, — смело обращайтесь в суд. Не затягивайте: вы можете сделать это в течение трех месяцев после того как получили отрицательный ответ.
Шаг 4
Если перевод нежилого помещения в жилое согласован при условии переустройства или перепланировки, вы обязаны их провести.
После этого приемочная комиссия того органа, которая выдала вам разрешение, должна подготовить акт. Он подтверит, что перевод окончен и что помещение теперь считает жилым.
Первое, что необходимо сделать, — подготовить проект переустройства или перепланировки, так как санитарно-эпидемиологические, гигиенические и противопожарные требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому. Документ можно составить самостоятельно, но лучше поручить эту работу специалисту.
Шаг 2
В каждом городе есть свой орган, который решает, можно ли поменять статус помещения. В Москве это Департамент городского имущества.
Туда нужно подать следующие документы:
1) заявление на то, чтобы перевести нежилое помещение в жилое;
2) ваше удостоверение личности;
3) правоустанавливающие документы на недвижимость;
4) если вы проводите переустройство или перепланировку — проект;
5) если речь идет о переустройстве или перепланировке, затрагивающих общее имущество в многоквартирном доме — протокол собрания собственников;
6) заключения о том, что помещение соответствует требованиям, которые предъявлеются к жилым помещениям;
7) если собственником является несовершеннолетний ребенок — подтверждающий ваши полномочия документ из органа опеки и попечительства;
8) свидетельство о рождении.
Согласно закону, вам должны ответить в письменной форме в течение 48 рабочих дней.
Если вы считаете, что отказ в переводе незаконен, — смело обращайтесь в суд. Не затягивайте: вы можете сделать это в течение трех месяцев после того как получили отрицательный ответ.
Шаг 4
Если перевод нежилого помещения в жилое согласован при условии переустройства или перепланировки, вы обязаны их провести.
После этого приемочная комиссия того органа, которая выдала вам разрешение, должна подготовить акт. Он подтверит, что перевод окончен и что помещение теперь считает жилым.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Как сделать нежилое помещение жилым
— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.
Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.
Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.
Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.
У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
ФЗ об исполнительном производстве
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
-
Производственный календарь 2017
Для пятидневной рабочей недели
-
Закон о коллекторах
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
-
Закон о национальной гвардии
Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
-
О правилах дорожного движения
Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
-
О защите конкуренции
Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
-
О лицензировании
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
-
О прокуратуре
Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
-
Об ООО
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
-
О несостоятельности (банкротстве)
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
-
О персональных данных
Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
-
О контрактной системе
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
-
О воинской обязанности и военной службе
Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
-
О банках и банковской деятельности
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
-
О государственном оборонном заказе
Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
-
Закон о полиции
Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
-
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
-
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ
«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О статусе военнослужащих»
-
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
-
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ
«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»
Цена технического заключения в А-ЭКСПЕРТ зависит от ряда факторов, среди которых вид объекта, ого площадь и удаленность. В среднем, обследование двухэтажного дома в Московской и Ленинградской области для признания жилым стоит от 20 000 руб. Сроки составляют от 3 дней с момента выезда эксперта на объект.
Перевод объекта из жилого (нежилого) состояния
Как изменить назначение здания с нежилого на жилое
Перевод жилого дома в нежилой фонд — довольно непростая задача. Конечно, владельцу индивидуального жилья не обязательно спрашивать разрешения соседей. Даже перепланировка может не понадобиться (если в нежилое переводится все строение, а не его часть).
Переоформление дома или его части из категории нежилой недвижимости в жилую — процедура крайне популярная. Раньше владельцы жилья в первых этажах активно занимались переоформлениями своих жилых помещений в нежилые и переоборудованием под офисы и магазины. Но сейчас цена коммерческой недвижимости невысока, а стоимость квартир не падает. Поэтому появилась тенденция на возвращение квартир в жилфонд. Также, предприятия часто переоборудуют и переводят в жилфонд излишки своих площадей, например, для устройства общежитий. Если есть техническая возможность обеспечить нормальную жизнь людей, то такой перевод не проблема.
Отдельный вопрос — перевод нежилого дома в жилой в СНТ, дачных кооперативах. Эта тема — частая причина обращения в А-ЭКСПЕРТ частных лиц. Жилой домик на дачном участке имеет массу преимуществ. Он дороже стоит, и в нем возможно прописаться при желании. Но большинство построек на дачных участках – это так называемые садовые домики. А они не относятся к жилфонду. После начала действия закона No217 «О ведении… садоводства и огородничества», такой тип нежилых строений как садовые домики стало гораздо труднее вывести в категорию жилых.
Фактически оформить садовый дом как жилой с начала 2019 г. можно, только если СНТ расположено в зонах, предназначенных для ИЖС. Это создает массу трудностей для владельцев дачных домов при их переоформлении в жилфонд.
Если вы желаете осуществить перевод нежилой постройки в жилую в вашем СНТ, то убедитесь, что это не запрещено Правилами землепользования и застройки.
Чтобы дачный дом успешно признали жилым, обычно нужна его реконструкция. Ей должна предшествовать экспертиза, выявляющая все недостатки и несоответствия строительным нормам. Для подачи заявления на перевод требуется заключение инженерной экспертной комиссии. Она проверяет строение на соответствие «Техрегламенту о безопасности…».
При проверке оценивается:
- Присутствие и состояние необходимых коммуникаций: септика, электричества и пр.
- Нормы по теплозащите ограждающих конструкций (стены, крыша, фундамент.)
- Санитарные нормы и параметры помещения (высота потолков и т.п.)
По итогам экспертизы для признания садового дома жилым составляется подробное описание жилья и его расположения. В заключительной части делаются выводы о соответствии объекта градостроительным нормам и даются рекомендации по перепланировке, переоборудованию. Все это нужно сделать на этапе подготовки к подаче заявления для признания дома жилым.
Подробная процедура перевода садового домика в жилфонд прописана в Постановлении №47 под названием «Порядок признания садового дома жилым», от 28.01.06. Компетентное обследование от А-ЭКСПЕРТ поможет вам оценить расходы по переводу и попросту избежать отказа.
Исключение квартир из жилфонда производится часто. В основном, оно касается недвижимости на первых и цокольных этажах многоквартирных домов, которую хозяева желают сдать в аренду, продать для коммерческого использования. Чтобы выполнить такую операцию, следует знать:
- Инициатива перевода должна исходить только от собственника жилья. Никакие другие лица и организации не могут просить о переводе квартиры в нежилое состояние. Если недвижимость в долевой собственности, то нужно нотариально заверенное заявление от всех владельцев.
- Требуется получить согласие соседей на коммерческое использование недвижимости.
- На квартире не должно быть никаких обременений (кредитов, ареста, коммунальных задолженностей).
- Она должна быть изолирована от жилой части дома (никаких переходов и дверей в жилую часть), иметь 2 отдельных входа с улицы. Для выполнения последнего пункта, естественно, нужна оформленная перепланировка. А перед ней необходима экспертиза помещения и выполненный по рекомендациям проект.
При переводе квартиры в нежилое состояние придется проверить ее на соответствие пожарным, санитарным, градостроительным, экологическим и прочим нормам, для чего обращайтесь в А-ЭКСПЕРТ!
Вот базовый список необходимых документов:
- Заявление о переоформлении недвижимости от ее владельца.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Внутренний паспорт владельца.
- Заключения из СЭС и ряда других инстанций о соответствии объекта нормам.
- Кадастровый паспорт недвижимости.
- Поэтажный план. Если речь идет о квартире, то план этажа, на котором она находится.
- Проект перепланировки (если в ней есть необходимость).
Документы предоставляются в МФЦ или прямо в муниципалитет. Решение местного органа власти о переводе в жилой фонд или из него собственник должен получить в течение 45 дней после подачи документов. Если решение положительное, то в дальнейшем подайте в МФЦ заявление, чтобы внести изменения в ЕГРН. Если же ответ отрицательный, то есть возможность обратиться в суд для решения вопроса. Мы также готовим заключения для суда. Звоните!
Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов
Не все поля заполнены
Если нужна перепланировка, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией и оформить акт. Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации помещения, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт.
Какие работы подлежат предварительному согласованию:
- Изменение границ совмещенного санузла, ванной комнаты.
- Устройство несущих стен.
- Перенос кухни.
- Устройство или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
- Разборка или устройство лестниц, пандусов.
Также перепланировка согласовывается, если проводится в многоквартирном доме, считающимся объектом культурного наследия.
Для оформления перепланировки нужно составить проект и подать его на рассмотрение в жилищную инспекцию. После этого проводятся сами работы и оформляется акт, вносятся изменения в техпаспорт.
Разрешение на перевод выдается бесплатно, но расходы у собственника все же будут:
- Разработка проектной документации – от 10 000 р.
- Оформление кадастрового паспорта – от 1 000 р.
- Подготовка поэтажного плана – от 2 000 р.
- Внесение изменений в характеристики недвижимости в ЕГРН – 200 р.
Если оформлением документов занимается юрист, это обойдется в 30 000-40 000 р., но собственнику не придется ездить в МФЦ и согласовывать все с жилинспекцией, а сама процедура завершится быстрее.
У помещений в МКД может быть два статуса – нежилое помещение и жилое (квартира). Как следует из определения, жилые помещения используются, в основном, для постоянного проживания. Также в квартире разрешается ведение коммерческой деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не влечет повреждение объекта и инженерных коммуникаций.
Нежилые помещения могут проектироваться сразу при возведении МКД, либо переводятся из квартир. Такие помещения обычно находятся на первых этажах (реже на втором этаже с обустройством отдельного выхода), могут использовать под сдачу в аренду, для ведения предпринимательства.
ЖК РФ разрешает перевод из нежилого помещения в жилое, равно как и обратную процедуру. Изменить статус можно при соблюдении следующих условий:
- если такое решение примут все правообладатели помещения – если у объекта только один собственник, он принимает единоличное решение;
- если будут соблюдены требования санитарной, эпидемиологической и гигиенической безопасности, другие условия для жилых помещений – для этого на стадии согласований необходимо получить заключения компетентных органов;
- если согласие для проведения работ на общедомовом имуществе дадут собственники МКД – с этой целью нужно организовать очное или заочное собрание, оформить протокол;
- если подтвердить безопасность работ проектом перепланировки и переустройства – так как проект предусматривает работы в МКД, него необходимо согласовать в МЖИ;
- если получить разрешение (уведомление) о ДГИ о возможности перевода – это ведомство принимает решение о переводе на основании технической и иной документации.
Это только общие требования и условия для легального перевода нежилого помещения в квартиру. Самовольно провести работы и сделать квартиру их нежилого помещения нельзя, так как это повлечет крупный штраф.
Комментарий эксперта. Соответствие всем условиям и требованиям необходимо подтверждать документами – проектом, соглашениями, протоколом, заявлениями, заключениями. Для разработки и сбора документации рекомендуем воспользоваться услугами нашей компании. Также мы окажем услуги по сопровождению согласований, организации и проведению собрания в МКД. После завершения работ на квартиру будет оформлен техплан, по которому Росреестр внесет изменения в ЕГРН.
Безопасность строительных работ, соответствие требованиям для перевода и прохождение согласований невозможно без документации. На разных этапах процедуры может понадобиться:
- правоподтверждающий документ на объект (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор купли-продажи);
- документы из МосгорБТИ (техпаспорт, поэтажные планы на подъезд дома, где находится переводимое помещение);
- решение всех правообладателей на перевод (при необходимости);
- согласие владельцев смежных квартир;
- проект на перепланировку, переустройство (в ряде случаев будет нужен проект на фасадные работы);
- техническое заключение, подтверждающее безопасность работ для несущих конструкций МКД;
- протокол собрания МКД;
- заявление в ДГИ на выдачу уведомления о переводе;
- заявление в МЖИ о согласовании проекта перепланировки;
- акт приемочной комиссии после окончания работ;
- техплан на измененные характеристики помещения;
- заявление на кадастровый учет, чтобы внести новые сведения в ЕГРН.
Точный список документов будет определен нашими специалистами после предварительного изучения ситуации, особенностей перевода. Также необходимо оформить доверенность, чтобы упросить прохождение всех процедур.
Так как при перепланировке придется обеспечить соответствие нормам для жилых помещений, по представленным и запрошенным документам будут изучены характеристики объекта. Особое внимание будет обращено на соответствие фактической планировки на момент начала согласования и технической документации БТИ, сведениям ЕГРН. Несоответствие этих сведений может означать неузаконенную перепланировку, что может создать дополнительные проблемы.
Для получения данных для проектирования проводится техническое обследование помещения, несущих конструкций. В ходе визуального осмотра и обследования составляются абрисы помещения с линейными размерами текущей планировки. Также специалисты сделают фотофиксацию внутри помещения, входа со стороны улицы. Эти данные потребуются для правильного выбора решений при проектировании, для согласований.
Обеспечить соблюдение жилищных норм при переводе можно путем проведения строительных работ (перепланировка, переустройство). Для этого в проекте могут предусматриваться следующие виды работ:
- заделка дверного проема, демонтаж входной группы;
- устройство перегородок внутри помещений, в том числе с дверными проемами;
- устройство пола с гидроизоляцией в санузле;
- частичное заделывание или устройство оконных проемов;
- внесение изменений в системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения, отопления.
Это далеко не полный перечень работ, которые могут потребоваться для получения разрешения на перевод. Проект на перепланировку и переустройство необходимо согласовать в МЖИ. Это бесплатная процедура.
Так как заделывание отдельного выхода и ряд других строительных работ затрагивает общедомовое имущество, для согласования перевод и проведения перепланировки нужно провести собрание собственников МКД. Для этого направляется уведомлением всем правообладателям о месте и времени, способе голосования. Необходимо подготовить проектную и техническую документацию, чтобы убедить собственников одобрить работы и перевод нежилого помещения в квартиру. Также необходимо получить письменное согласие от всех владельцев соседних квартир.
Голосование может проводиться очно или заочно. По его итогам оформляется протокол. В ДГИ необходимо представить оригинал протокола, уведомления о проведения собрания, листы регистрации и списки собственников. Все эти документы будут получены и подготовлены нашими специалистами.
Строительные работы в будущей квартире проводятся строго в соответствии с проектом. После завершения работ необходимо обратиться в МЖИ, чтобы получить приемочный акт. Он подтвердит, что к соблюдению норм безопасности нет претензий, а все работы соответствуют исходном проекту.
С приемочным актом можно обращаться к кадастровому инженеру. Этот специалист обследует все помещения квартиры и сделает обмеры, изготовит техплан. На основании этого документа Росреестр проведет кадастровый учет, внесет в ЕГРН новые данные о статусе помещения, его характеристик. Завершением процедуры будет выдача выписки ЕГРН. После этого нежилое помещение официально станет квартирой в юридическом смысле, по ее адресу можно будет оформить регистрацию.
Комментарий эксперта. Процедуры после завершения строительных работ не менее важны, так как подтвердят смену юридического статуса помещения. В штате компании Смарт Вэй есть кадастровые инженеры, которые быстро изготовят техплан. Также мы поможем пройти Росреестр, получить выписку ЕГРН.
На каждом этапе перевода нежилого помещения в квартиру могут возникнуть сложности и проблемы, от отказа собственников МКД до возврата документов из ДГИ иди МЖИ. Чтобы избежать сложностей и быстро пройти все процедуры, воспользуйтесь нашими услугами. Стоимость и сроки перевода будут определены после передачи документов и сведений на помещение. Предварительные условия сотрудничества можно уточнить на консультации по телефону.
| Услуга, документ | Стоимость |
| Проведение независимого пожарного аудита | от 25 000 руб. |
| Разработка проекта перепланировки | от 12 000 руб. |
| Изготовление технического плана | от 8 000 руб. |
| Сбор и оформление документов для согласования | от 20 000 руб. |
| Помощь в согласования | от 20 000 руб. |
| Сопровождение кадастровго учета в Росреестре | от 10 000 руб. |
Перевод нежилого помещения в жилое: тонкости
Исходя из правил и требований жилищного кодекса, помещение, которое планируется переводить из нежилого статуса в жилой обязано предоставлять все базовые условия для проживания человека. В частности, должно быть:
- Электро- и газоснабжение.
- Вода и канализация.
- Отдельный выход из конкретного помещения.
- Соответствующие условия по шуму и загрязнению.
Пример: В некоторых многоэтажных домах помещения на первом этаже или переводятся в нежилой статус, чтобы размещать там магазины, или изначально задумываются застройщиками как нежилые. Учитывая наличие в доме всех необходимых коммуникаций, при минимальной перестройке такое помещение может быть признано жилым. А вот отдельный цех на территории завода вряд ли получится признать жилым хотя бы потому, что шум от завода и загрязнение не будут соответствовать санитарным нормам.
Как переоформить нежилое строение в жилой фонд, если оно соответствует всем условиям, требованиям и правилам? Сама процедура не отличается простотой. Заявитель будет вынужден побегать по разным инстанциям согласовывая все действия, однако конечный результат обычно того стоит.
- Собрать все необходимые документы для перевода нежилого имущества в жилое (подробнее см.ниже).
- Составить заявление (образец см.ниже).
- Заявление и подготовленные документы направить в компетентные органы. Чаще всего достаточно просто обратиться в ближайший МФЦ (Мои документы) или Департамент городского имущества.
- Получить решение комиссии.
- Если это требуется произвести перепланировку в соответствии с ранее согласованными планами (см.этап сбора документов).
- Получить акт приемочной комиссии о том, что данное жилье действительно соответствует всем требованиям и его можно признать в качестве жилого.
- Заказать новый техпаспорт на основе произведенных в помещении изменений.
- На основании акта, решения и техпаспорта обратиться в Росреестр.
- Дождаться, пока в Росреестре будут произведены соответствующие изменения статуса недвижимости.
- Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан жилой статус помещения.
Время на подготовку документов, составление плана перестройки и его выполнение ничем не ограничено. Как следствие, все это может занять как несколько часов, так и несколько лет. Уже после подачи заявления, ответ на него должны дать в течение 48 дней.
Еще около 15 дней вносятся изменения в Росреестр и еще примерно 5 дней нужно, чтобы получить соответствующую выписку из ЕГРН. На этом все заканчивается. Выписка на момент написания этой статьи является полноценным аналогом свидетельства о праве собственности (сейчас они не выдаются).
Цена вопроса в данном случае очень сильно зависит от того, какое именно строение или помещение будет превращено в жилое. Одно дело просто подключить коммуникации или выполнить небольшой ремонт и совсем другое дело полностью перестраивать все здание. В среднем, затраты на перепланировку и ремонт могут составлять от нескольких тысяч рублей и до нескольких миллионов. Другие типы затрат связаны непосредственно с самой процедурой:
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестре: 2000 рублей.
- Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
Суд не имеет полномочий по переводу нежилого помещения в жилое
Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:
- Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
- Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
- Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
- Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.
В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.
Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:
- не предоставление дополнительно требуемых документов;
- если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
- если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.
В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.
Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:
- Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
- Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
- Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
- Наличие в комнатах естественного освещения.
- Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
- Размещение в жилой части дома.
Список «бумаг» всегда варьируется, это связано с градостроительными постановлениями отдельно взятой области, но существует основной перечень, который подаётся в органы МСУ.
К нему относится:
- Удостоверение личности заявителя.
- Заявление о переводе недвижимости в жилую категорию.
- Правоустанавливающие документы, сюда относятся свидетельства регламентирующие права собственности и иные подтверждающие этот факт документы.
- Решение жилищных инспекций, а также СЭС, МЧС об соответствии занимаемой вами площади всем требованиям, прописанным в постановлении №47 от 28.01.2006.
- Технический и кадастровый паспорта.
- План земельного участка.
- Проектная документация.
Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.
Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план;
- Правоустанавливающая документация;
- Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.
Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.
Отказ может быть получен в следующих случаях:
После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.
Для данной операции потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
- Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
- Удостоверяющие личность документы;
- Тех. и кадастровый паспорта;
- Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
- Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
- Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.