Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о новостройках с 2018». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним.
С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане.
Эти изменения — это хорошо или плохо?
Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.
Это значит, что застройщик не сможет открывать разные счета, свободно получать деньги на один счет, а тратить с другого. Есть надежда, что махинаций со счетами будет меньше, а деньги дольщиков не пропадут.
Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.
Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС. Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет.
Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить. Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.
Главное изменение — для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок — так называемая «дачная амнистия».
Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.
В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство.
Сейчас застройщики могут получать деньги напрямую на свои счета и сразу тратить их на стройку, а не ждать, пока дом будет готов. Пока этот порядок добровольный или по договоренности с банком. Через год все изменится.
Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства.
Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.
Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения. Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.
Единая система жилищного строительства
Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую.
Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?
О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».
Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?
О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».
Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.
Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.
Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.
Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости», — отметил он.
Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.
Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.
Кроме того, нововведение предусматривает ограничения выплат по площади квартир. Так, получить компенсационные денежные средства возможно лишь не более чем за 120 кв.м. Непонятно, почему ущемляются права покупателей элитного жилья, ведь в этом сегменте зачастую площади квартир значительно больше указанного метража. Сегодня застройщикам и так достаточно тяжело получить кредитование в банке.
Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.
Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков. Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам.
С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков.
Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.
На что не разрешат потратить деньги дольщиков
Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям.
Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.
Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не «консервируются» до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.
Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.
Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории. А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.
После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке.
Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?
В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.
Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию. Я считаю, что Минстрой предпринял попытку утвердить в ускоренном варианте ранее ни с кем и нигде не обсуждаемые поправки, представители рынка обоснованно раскритиковали законопроект. Поправки предлагают нерациональные меры регулирования, которые не решают государственных задач по ликвидации обманутых покупателей-участников долевого строительства и создают нагрузки для бизнеса.