Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание кадастровой стоимости в 2022 году порядок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
-
Как иностранцу проверить подлинность РВП
79 0
1
Если были обнаружены ошибки при оценке кадастровой стоимости земли или здания.
Примеры: ошибочные годы постройки, неправильно указанные материалы, применявшиеся при строительстве дома, неверно указанная сфера эксплуатации земельного участка.
2
Также оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка можно провести, если требуется определить рыночную стоимость по состоянию на актуальную дату.
№ Наименование объекта Кадастровая стоимость Рыночная стоимость Снижение налога 1 Административное здание 52 237 234 ₽ 15 196 225 ₽ 70,91 % 2 Здание сельского магазина 1 909 474 ₽ 684 000 ₽ 64,18 % 3 Зерносклад 32 699 847 ₽ 1 643 000 ₽ 94,98 % 4 Земельный участок под автосервисом 5 950 874 ₽ 907 460 ₽ 84,75 % 5 Земельный участок под объектом торговли 10 120 089 ₽ 4 434 951 ₽ 56,18 % 6 Земельный участок под АЗС 3 319 715 ₽ 2 265 491 ₽ 31,76 % 7 Земельный участок под торговым центром 7 847 695 ₽ 3 332 385 ₽ 57,54 % 8 Земельный участок под произ. предприятием 24 530 169 ₽ 19 886 336 ₽ 18,93 % 9 Помещение магазина 11 808 329 ₽ 6 257 698 ₽ 47,01 % 10 Здание магазина 3 094 068 ₽ 2 039 100 ₽ 34,10 % В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.
Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.
Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .
Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива
По статистическим данным Росреестра, в 2019 году обращений об оспаривании кадастровой стоимости судом было рассмотрено в два раза меньше, чем Комиссиями.
Заинтересованно лицо имеет право обратиться по своему усмотрению либо сразу в суд либо в Комиссию.
Никакого досудебного порядка не имеется, но этот нюанс касается лишь физических лиц, для юридических – сначала необходимо все же обратиться в Комиссию.
Судебное разбирательство, с учетом процессуальных сроков будет длиться порядка двух-трех месяцев.
В суд необходимо направить исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости.Подведем итог. Оспаривание кадастровой стоимости – сама по себе процедура не сложная, но, как и любое обращение за справедливостью в госорганы требует временных и финансовых затрат. Иногда, действительно, смысл в оспаривании есть, когда от налоговиков приходят заоблачные суммы, а иногда – спорить выходит себе дороже, но это уж надо смотреть по ситуации. Главное, что есть пути для обращения.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:
- Если собственник не согласен с оценкой помещения.
- При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
- Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.
Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.
Кто может оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.
К основной группе относят:
- Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
- Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
- Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.
Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.
Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:
- Паспорт лица, оформившего заявление.
- Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
- Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
- Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
- Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.
Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.
Обращение в Государственное бюджетное учреждение
Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.
ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (https://rosreestor.online). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.
Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.
Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.
Суд
Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.
Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.
При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.
Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.
К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).
Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).
В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.
На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.
Оспаривание производится при наличии таких документов:
- Письменного обращения заявителя.
- Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
- Документа, подтверждающего право собственности.
- Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.
Иск в суд подкрепляется такими документами:
- Письменного заявления.
- Выпиской из ЕГРН.
- Справкой о праве собственности.
- Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
- Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.
Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.
Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:
- при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
- на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).
Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Работа комиссии, создаваемой при органе Росреестра, регламентируется Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 620 от 17.11.2017.
При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует придерживаться следующего порядка:
- Обращение в комиссию, созданную при территориальной структурной единице органа Росреестра с пакетом необходимых документов (заявление с приложенными документами можно передать через МФЦ);
- Участие в заседании комиссии. После поступления заявления назначается дата его рассмотрения и в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление (в семидневный срок от даты поступления документов). Для рассмотрения дела в комиссии отводится 30 дней, которые отсчитываются с момента передачи заявления;
- Получение решения комиссии. Решение может быть в пользу пересмотра стоимости либо об отказе. В случае пересмотра и установления новых значений комиссия передает уведомление в орган Росреестра в срок до 5 рабочих дней. Комиссией принимается решение в ходе простого голосования (большинством голосов) в присутствии не менее половины членов состава. При этом воздерживаться они не имеют права, а равное количество голосов считается в пользу заявителя.
При несогласии заявителя с полученным решением можно обратиться с иском в суд.
Граждане и юридические лица могут подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости сразу в суд. Ранее действовал порядок, когда организации были обязаны сначала обращаться в комиссию и только при несогласии с ее решением готовить иск в суд. С внесением поправок в ч.1 ст.22 Закона 237-ФЗ (вступивших в силу с 10 августа 2017 года) они освобождены от такой необходимости и вправе сразу обращаться в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий:
- Оформление искового заявления и подготовка необходимых документов;
- Передача документов в суд по месту нахождения заказчика работ по назначению кадастровой стоимости имущества;
- Участие в заседании суда. На рассмотрение материалов дела по переоценке стоимости недвижимости отводится два месяца. Если обращение в суд связано с отказом комиссии, то решение должно быть вынесено в течение месяца;
- Получение решения судебного органа. В решении указывается не только вновь установленная стоимость имущества, но и дата ее установления (подачи искового заявления).
После того, как применена новая кадастровая стоимость, должен быть произведен перерасчет земельного или имущественного налога в отношении объекта. При этом учитывается, что новая кадастровая стоимость имущества в целях налогообложения применяется с даты принятия решения комиссии или суда (для решений, принятых после 1 января 2019 года).
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.
На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.
При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.
В прошлом году вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который существенно затрагивает правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.
Одно из главных изменений — введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица должны будут обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. Без этого этапа больше нет возможности напрямую направлять требование об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Также стоит отметить, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.
Важные изменения коснулись даты оценки. Теперь отчет об оценке должен быть составлен на текущую дату, а не на дату определения кадастровой стоимости, как раньше.
Согласно новому закону, в 2022 году будет проведена массовая переоценка земельных участков, а в 2023 году будет переоценка всех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.
Все изменения, предусмотренные новым законом, должны вступить в силу до 1 января 2023 года.
Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.
Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.
Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.
В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.
Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.
Экономия на налоговых/арендных платежах.
Оспаривание кадастровой стоимости
1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости
Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.
Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.
2. Всесторонняя поддержка результатов оценки
Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.
3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости
Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.
4. Высокая квалификация сотрудников
Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.
Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.
Наиболее частыми основаниями для исков становились:
- кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
- недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
- оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.
В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.
Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.
Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.
Таблица 1.
Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:
Норма
ФЗ №135-ФЗ (старый закон)
ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок
Обязателен для юридических лиц.
Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости
Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.
Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки
Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.
Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.
Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.
Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.
На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.
В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2021 года. Жить станет сложнее?
Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:
- об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
- об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку). Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению. При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.
Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).
Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости. В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.
Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).
Скорректированы сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).
Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.
Также необходимо отметить, что исключена ч. 16 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения), что говорит о том, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения.
Об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости можно говорить, если:
- при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке
- была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
- при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
Если допущена одна из указанных ошибок, то необходимо обращаться с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Если указанных нарушений нет, но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то необходимо обращаться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Об оспаривании кадастровой стоимости по «новому»
До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.
Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.
Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.
При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
-
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
-
жилое помещение (квартира, комната);
-
гараж, машино-место;
-
единый недвижимый комплекс;
-
объект незавершенного строительства;
-
иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
-
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
-
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
-
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
-
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
-
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
-
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
-
в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.
Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).
Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.
Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.
Законопроектом также предусматривается:
1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.
2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.
3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.
То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.
Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:
1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.
2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.
3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.
предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.
Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2021 году?
Я могу предложить два варианта услуг в зависимости от степени вашего участия в процессе:
- Подготовка базового комплекта документов – для тех, кто имеет возможность и время самостоятельно обращаться в суд и участвовать в заседаниях;
- Оспаривание «под ключ» – если вас интересует только конечный результат, и всю работу готовы поручить мне.
Базовый комплект документов Оспаривание «под ключ» Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе; Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе; Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
Исковое заявление;
Подача заявления в Верховный суд;
Юридическое сопровождение.
от 9 700 руб. (зем. участки)
от 12 700 руб. (здания)от 37 000 руб. Оставьте заявку сегодня, чтобы в течение 1 дня получить результат предварительного расчета. А через 5-7 дней у вас на руках будет готовый комплект документов для оспаривания.
Ответ — однозначно ДА!
- Во-первых, у вас есть возможность вернуть налог за три предшествующих года;
- Во-вторых, новая стоимость будет действовать до утверждения результатов государственной оценки.
Например: если известно, что в течение 2021 года будет проходить государственная переоценка, то ее результаты начнут действовать только с 01.01.2022 года.
То есть при оспаривании кадастровой стоимости в 2021 году вы можете вернуть переплаченные налоги за 3 прошлых года плюс за текущий год. Итого экономия за 4 налоговых периода.Я понимаю, что в случае обращения в суд вы будете нести дополнительные издержки, поэтому снижаю стоимость своих услуг.
Цена Отчета об оценке земельных участков — от 9700 рублей.
Цена Отчета об оценке зданий — от 12700 рублей.
Если вас интересует оспаривание «под ключ», то мы предлагаем полное юридическое сопровождение процедуры. Цена оспаривания «под ключ» — от 37000 руб. (включая стоимость подготовки Отчета)
Я приступаю к работе в день получения заявки. Итоги предварительного расчета — на следующий день.
Максимальный срок подготовки Отчета — 7 дней.
В редких случаях возможны задержки, связанные с получением выписок в Росреестре либо со сбоями в работе курьерских служб.
Какие я даю гарантии
Как известно, репутация — дороже денег, поэтому:
- Я гарантирую, что не возьмусь за работу, если предварительный расчет не покажет экономическую целесообразность для вас;
- Отчет будет выполнен согласно всем требованиям законодательства об оценке;
- Полная оплата выполняется только после того, как вы получите Отчет в электронном виде;
- Все документы, подписанные мной в электронном виде усиленной квалифицированной подписью, имеют юридическую силу, аналогичную бумажным вариантам;
- Отчет на бумажном носителе будет доставлен курьером. Я направлю вам трек-номер для отслеживания сразу после отправки.
Современные технологии позволяют оценивать объекты, расположенные в разных уголках страны.
Договор подписываю электронной усиленной квалифицированной подписью. Договор в бумажном виде отправляю вместе с бумажным вариантом Отчета курьером.
Важно: оценка для оспаривания, как правило, выполняется на дату в прошлом. Основную информацию мы получаем из технической документации. Поэтому географическое расположение вашего объекта не является препятствием для оценки!
Одна из важнейших новаций, с учетом которой будет осуществляться оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году касается порядка подачи заявления физическими и юрлицами. Выпущенный руководством Росреестра Приказ номер П/0286 от 6 августа 2020 года позволяет подавать заявление, касающееся любого объекта. Можно в одном документе прописать 2 и более таких объектов, если они принадлежат одному лицу. Это позволит существенно облегчить процесс выявления и исправления ошибок. Заявитель сам выбирает формат своего обращения: на бумажном носителе или в эл. формате. В первом случае необходимо поставить подписать на каждом листе, а во втором – заверить в соответствии с правилами подачи эл. документов.
Федеральное законодательство предусматривает следующий порядок организации взаимодействия между всеми заинтересованными участниками процесса:
- Заявитель обращается в соответствующее ГБУ или в многофункциональный центр с соответствующим заявлением.
- Обратиться можно в любой момент, начиная с даты постановки объекта недвижимости на кадастровый учет (но не позднее 6 месяцев с момента производства рыночной оценки);
- Бюджетному учреждению отводится 30-дневный срок на рассмотрение поступившего заявления. Важно: платить госпошлину на оспаривание кадастровой стоимости при этом не требуется.
- Решение ГБУ может быть оспорено в судебном порядке (административное делопроизводство).
Для собственников земельной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе введено новое правило: органам местного самоуправления и государственной власти предоставляется право в особых случаях оспаривать через Суды ранее принятые решения об установлении кадастровой стоимости.
Повышена персональная ответственность руководителей ГБУ в случае принятия необоснованного решения отказать заявителю в производстве пересчета.
Закон предусматривает введение нового механизма для осуществления пересмотра кадастровой стоимости в том случае, если произойдет существенное снижение цен на рынке недвижимости.
Прежде чем приступать к процедуре оспаривания решения по кадастровой стоимости, необходимо изучить законодательную базу, в том числе с учетом появившихся изменений. При малейших сомнениях в своих силах, следует обращаться к профессионалам! Опытные юристы компании DIVIUS Law&Consulting помогут разобраться во всех юридических вопросах, окажут всестороннюю помощь и поддержку в правильной, честной оценке кадастровой стоимости.
Обращайтесь!
— Прочтите отзывы наших Клиентов
— Изучите успешные кейсы
— Взгляните в наши открытые лица
Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке будет проще
Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.
Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.
Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:
1. Налогообложение:
- для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
- для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.
2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.
3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.
Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.
Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!
В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.
Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2021 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.
Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.
Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.
Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.
Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.
Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.
Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.
Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов. Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.
- ПЕРСПЕКТИВЫ УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЦЕДУРЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 2020 / Пименова Виктория Романовна, Ильиных Анастасия Леонидовна
- РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2021 / Найдёнова М.Н.
- Особенности определения кадастровой стоимости на примере Тюменской области 2019 / Черных Елена Германовна, Новиков Юрий Александрович, Щукина Вера Николаевна
- Кадастровая стоимость объектов капитального строительства: методика, проблемы, совершенствование 2019 / Бакуменко Н. С., Жуков В. Д., Матвеева А. В.
- АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЗАЩИТЫ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 2019 / Власов Александр Григорьевич, Васильева Д.И., Сафонова О.В.
Похожие записи: