Отчет об оценке квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке квартиры в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как была определена кадастровая стоимость?

2. Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

2.1. От чего зависит кадастровая стоимость

3. Как сделать оценку квартиры для ипотеки

4. Кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет на 21% с 2022 года

4.1. Ограничения на машино-места

5. Свыше 13,2 млн объектов недвижимости в Подмосковье переоценят в 2022 и 2023 году

Антон Красильников: «Перед проведением ипотечной сделки в обязательном порядке проводится оценка недвижимости. Таково требование закона. Связано оно с тем, что ипотека — это солидные деньги, которые банк одалживает клиенту на большой срок. Возврат долга в данном случае гарантируется залогом приобретаемой недвижимости. Банку необходимо знать рыночную стоимость объекта, потому что в случае, если заемщик оказывается не в состоянии регулярно вносить ежемесячные платежи, кредитор, чтобы не допустить убытков, вынужден будет продать заложенную недвижимость с торгов».

С точки зрения клиента, объективная оценка дает возможность понять, стоит ли приглянувшийся объект своих денег.

Разобравшись с сутью проведения оценки, можно переходить к вопросу о том, кто проводит это необходимое мероприятие, и определиться, «за чей счет банкет». Наш эксперт рассказывает, что процедурой может заниматься как сам банк, так и независимый оценщик. В первом случае для клиента услуга будет оказана бесплатно.

«Банк берет на себя обязательства по оценке, когда, например, не предполагается оформления закладной по сделке. Без независимой оценки не обойтись при оформлении закладной, и она производится в большинстве случаев. Делает ее оценщик, который соответствуют определенным требованиям. Например, состоит в одной из саморегулируемых организаций и имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки».

В прочих ситуациях оплатить работу оценщика придется заемщику. Окончательная сумма зависит от вида объекта (квартира, доля в ней, частный дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, в котором он расположен, площади и локации самого объекта, дополнительных услуг, оказываемых оценщиком.

В основном банк принимает отчеты от тех компаний, которые прошли процедуру аккредитации и вызывают доверие кредитора. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать результаты от любой фирмы, выбранной заемщиком, специалисты все же рекомендуют пользоваться услугами проверенных оценщиков, благо их базы достаточно велики. Это избавит от лишней нервотрепки с претензиями к некорректному оценочному альбому и сэкономит ваше время.

Деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перед тем как отдать предпочтение той или иной организации, имеет смысл обзвонить несколько из того перечня, что вам выдадут в банке, и уточнить, насколько быстро возможен выезд на объект (стандартно — 1-2 дня), как долго будут готовиться документы (как правило, чуть меньше недели) и сколько примерно предстоит заплатить.

Весь процесс регулируется законом, который регламентирует стандартные подходы и описывает процедуру в соответствии с разными ситуациями. Антон Красильников объясняет, что существует три метода оценки недвижимости, зависящие от того, как предполагается использовать объект:

«Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая приобретается для последующей сдачи в аренду, используют доходный подход, для строящегося частного дома — затратный. В обоих случаях проводится анализ схожих объектов недвижимости и денежных потоков по ним. Подобные методики стоят достаточно дорого и в этой связи применяются нечасто».

Куда шире распространен более простой и понятный метод — сравнительный. В задачи оценщика входят подбор схожих объектов недвижимости, сравнение стоимости и непосредственно составление отчета. Однако следует понимать, что формирование сравнительной цены — это не только выявление среднего арифметического значения. Учитываются также район, в котором расположена недвижимость, его экологичность, степень развития близлежащей социальной инфраструктуры, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, технические и прочие характеристики здания (этажность, год постройки, материал, проведенный капитальный ремонт, наличие лифта и мусоропровода, консьерж, состояние подъезда, наличие/отсутствие парковочных мест и т. д.), состояние самой приобретаемой квартиры (этаж, количество комнат, площадь, ремонт, балкон), применяются различные корректировки. При покупке квартиры в новостройке также учитываются степень готовности дома, наличие или отсутствие внутренних перегородок и отделки.

Если объект недвижимости не имеет каких-либо выдающихся особенностей, сильно отличающих его от аналогичных предложений, то оценка займет день-два. Если объект нетиповой, то на составление отчета может уйти и целая неделя.

По окончании работ заказчик получит отчет, который может быть выполнен в бумажном или цифровом виде. Его распечатывают, сшивают и заверяют печатью организации. Оценка содержит в себе информацию о заказчике и исполнителе, методе исследования, состоянии объекта недвижимости, актуальной обстановке на рынке, а также подробные фотографии, сделанные с разных ракурсов, и копии документов заемщика (договор купли-продажи/ДДУ или иные правоустанавливающие документы, паспорт, кадастровый план, экспликация).

По закону полученный документ о проведении независимой экспертизы действителен в течение полугода. Антон Красильников поясняет, что, например, для рефинансирования через год потребуется новая оценка.

Готовый оценочный альбом отправляется в банк, где продолжается процедура одобрения ипотеки.

Как была определена кадастровая стоимость?

Цифровизация ипотеки является частью нацпроекта «Жилье и комфортная городская среда». ЦБ утвердил дорожную карту по цифровой ипотеке. Она предусматривает полный перевод в онлайн всех этапов взаимодействия на всех уровнях — от застройщиков до регистрационных органов. До середины 2021 года основная часть этих мероприятий должна быть завершена. «Мы сейчас вплотную подошли к переводу ипотеки в полностью цифровой вид, эпидемия тоже ускорила здесь нашу работу, и мы будем просить депутатов поддержать нас в том, что касается внесения необходимых изменений в регулирование», — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме.

Росреестр планирует до конца 2021 года довести долю электронной регистрации ипотечных сделок в общем объеме до 80%. Об этом на совещании с президентом говорил глава ведомства Олег Скуфинский. В 2020 году данный показатель был на уровне 40%. Важнейшим направлением цифровой ипотеки является оценка залоговой недвижимости. Уже сегодня эта процедура переведена в электронный формат.

Упростить процесс оценки недвижимости сейчас помогают цифровизация и внедрение электронных сервисов. Благодаря этому уже сегодня отчет об оценке можно получить онлайн и даже самостоятельно провести осмотр квартиры. Чтобы провести фотоотчет в рамках онлайн-оценки, заемщику потребуются смартфон, доступ в интернет и 30 минут свободного времени. Подобный сервис разработан компанией SRG и активно используется многими крупнейшими банками. Инструментарий сервиса построен на основе Big Data, нейронных сетях и технологиях машинного обучения.

Сервис работает следующим образом: после одобрения ипотечной заявки заемщику на мобильный телефон приходит ссылка в виде СМС-сообщения или письмо на электронную почту. Пройдя по ней, он попадает на сайт, где с помощью своего мобильного устройства должен провести фотосъемку объекта. На каждом шаге пользователя сопровождает робот-помощник. Он подсказывает, что именно нужно сфотографировать, и дает краткие рекомендации, как это сделать. Если у клиента возникают вопросы, он может обратиться в службу техподдержки, которая доступна в режиме 24/7.

В итоге человек проходит весь путь — от парадной до квартиры — и сам создает фотоотчет. На это в среднем уходит 20–30 минут. После чего фотографии автоматически отправляются в оценочную компанию. На основании полученных данных оценщик составляет отчет и отправляет его в банк. Документ также доступен клиенту в личном кабинете банка. Чтобы провести фотоотчет в рамках онлайн-оценки, заемщику потребуются смартфон, доступ в интернет и 30 минут свободного времени.

Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.

«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.

Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.

«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.

Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.

Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.

«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.

Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.

Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

цель оценки;
описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
вид определяемой стоимости объекта оценки;
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
дату определения стоимости объекта оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

В 2022 году кадастровая стоимость московского жилья повысится в на 21%, а коммерческая недвижимость подорожает на 4–8%. Аналогичная тенденция идёт по всей стране. Квартиры в Москве подорожали в 2021 году по сравнению с 2020 годом на целых 40%. Коммерческая недвижимость в столице выросла в цене на 8–11%.

От чего зависит кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость складывается из целого ряда факторов. Это и год постройки дома, его месторасположения, материал стен, этаж, расположенная рядом инфраструктура, удаленность от остановок общественного транспорта и метро, окружающая среда. А вот ремонт внутри квартиры или дома в этом случае не учитывается.

Часто можно услышать жалобы про завышение кадастровой стоимости.

Если вы хотите снизить выплаты, которые напрямую зависят от кадастровой стоимости, то есть два пути. Либо через Росреестр или через суд.

В Росреестре существует особая комиссия по оспариванию, в нее вы должны будете предоставить выписку о кадастровой стоимости, копии документов на право владения квартирой и отчёт об оценке, его обязательно должен будет сделать независимый оценщик.

А вот если решение особой комиссии будет отрицательным, тогда уже можно идти в суд. В таком случае лучше будет, чтобы вам помогал знающий юрист, он подготовит правильный и полный пакет документов для подачи искового заявления и решит, какое заявление надо подавать — об установлении рыночной стоимости или об обжаловании отказа комиссии.

О том, что налог на недвижимость должен рассчитываться исходя из её кадастровой стоимости, все слышали уже давно. Но переходный период затянулся, и в 2021 году по такому правилу налоговые платежи вносили собственники только в 74 регионах РФ, при этом многие из тех, кто уже платил «по-новому», почти не заметили увеличения налогового бремени, так как практически во всех российских регионах пересмотр кадастровой стоимости в 2020-м или составил не более 0,1%, или не проводился вовсе. И так как граждане в 2021-м платили налоги за прошлый год, то они никаких изменений не почувствовали. Однако за последние полтора года цены на жильё на месте не стояли. По данным Росстата, в среднем по стране за указанный период вторичная недвижимость подорожала на 9,5%, новостройки — на 12%, а в Москве средний рост составил 18% на вторичку и 16,7% на жильё, приобретаемое на стадии строительства. И в ряде регионов пересмотр кадастровой стоимости в 2021-м уже анонсирован, а это значит, что и налоги тоже вырастут. Пока наибольшая определённость о величине роста только в Москве. Согласно проекту отчёта об итогах кадастровой оценки, размещённому в открытом доступе на сайте ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», кадастровая стоимость всех объектов в Москве на 2021 год выросла от 15% до 50%. Однако это не значит, что сумма налогов для владельцев квартир в Москве вырастет на эти же величины. Согласно закону, размер налога на недвижимое имущество физлиц не может расти больше чем на 10 процентов в год, хотя и это тоже немало.

— Налог на недвижимость, рассчитанный по новой кадастровой стоимости, большинству россиян предстоит уплатить осенью 2022 года, и в связи с тем, что по разным причинам данный вид налогов почти не повышался более двух лет, для многих граждан его новый размер может стать неприятным сюрпризом, — предупредил финансовый аналитик, кандидат экономических наук Олег Абелев. — Особенно это может быть ощутимо для москвичей и петербуржцев. Косвенно новые налоги отразят удорожание недвижимости в конкретном районе конкретного города. Ведь очевидно, что налоговое подорожание (кроме Москвы) будет для всех разным.

С 1 марта 2022 года в силу вступает обновлённая редакция правил пользования жилыми помещениями (Приказ Минстроя № 292/пр). Среди множества положений, которые получили уточнения, внимания заслуживает фраза о том, что собственник обязан «поддерживать надлежащее состояние жилого помещения», то есть, по мнению надзорных органов, содержать его в соответствии с техническим паспортом. Данная норма направлена не только на борьбу с перепланировками и переустройством самих квартир, но и придаёт больший вес региональным актам, принятым за последние два года относительно балконов и лоджий. Теперь, если по плану дома балконы или лоджии остекления не имеют, то для изменения этого конструктивного решения нужно учитывать местные правила и брать разрешение. В противном случае — штраф до 5000 рублей и демонтаж конструкции.

Но это только в том случае, если при выполнении остекления не было произведено иных работ, которые могут признать переустройством, например в случае демонтажа стены между комнатой и лоджией или при установке смотрового козырька с выходом за границу балконной плиты. В этом случае штраф может быть увеличен ещё на 2500 рублей. Также дополнительно могут оштрафовать даже за то, что балкон без соответствующего разрешения был отделан некоторыми видами пластика (например сайдингом). Но тут штраф будет выписан со ссылкой на статью 20.4 КоАП РФ — за нарушение противопожарных правил.

— Ситуация с балконами и их обустройством не нова, просто теперь она стала более упорядоченной, — утверждает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — На самом деле судебная практика споров между коммунальщиками и владельцами квартир о том, что можно делать на балконе, а что нельзя, пока несколько «однобокая». Однозначно признаются недопустимыми вынос на балкон технических коммуникаций (например отопления) и снос несущих стен, но всё, что касается остекления или возведения разного рода перегородок и производства отделки балкона без получения разрешения у надзорных органов, некоторые суды вполне допускали. Скорее всего, теперь разрешительный порядок будет требоваться во всех случаях, которые могут быть признаны даже незначительным переустройством.

И хотя многие собственники не согласны с такими установками закона, выполнять их, скорее всего, придётся. Возможно, это произойдёт не сразу, но как только коммунальщики попадут в квартиру и зафиксируют нарушение, стоит ждать предписания.

Некоторые россияне считают: девиз «Мой дом — моя крепость» означает, что допускать представителей управляющих или иных коммунальных компаний в своё жилище они не обязаны. Но, оказывается, это не так.

— Практика последних двух лет показывает, что суды однозначно признают право представителей управляющих компаний и надзорных органов на доступ в квартиру, если необходимо произвести ремонт, осмотр оборудования или конструкции помещения, даже если нет аварии или жалоб других жильцов. Правда, если случай не экстренный, то коммунальщики должны заранее согласовать дату и время своего визита. И такие посещения должны быть не чаще одного раза в три месяца, это установлено постановлением правительства № 354, — пояснил адвокат палаты Калининградской области Александр Поляков. — Если доступ всё же предоставлен не будет, то коммунальщики могут получить его через суд, но чаще они просто составляют акт, который далее может быть использован как основание для взыскания средств за применение сложного оборудования или дополнительных специалистов, если дело касается устранения возможной аварии. Такие взыскания происходят очень быстро в заявительном порядке через судебный приказ, и присутствия ответчика при вынесении решения о штрафе вовсе не требуется. Деньги спишут судебные приставы в объёме, указанном в поступившем им на исполнение документе.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Изменения в сфере оформления недвижимости, которые будут действовать с 01.01.2022 так или иначе коснуться всех без исключения граждан, имеющих объекты недвижимости.

1. Впервые, во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, не зависимо от категории. Ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2022 году проведут ее одновременно во всей стране.

2. Физлицам не нужно будет сдавать декларации 3-НДФЛ при продаже недорогой недвижимости.

Сегодня при продаже дома, земельного участка, квартиры или другой недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения (3 года), продавец обязан задекларировать полученный доход и сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.

На сегодняшний день действует постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25. Новые правила начнут действовать с 01.03.2022, утверждены они приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» (Далее – Правила).

Согласно Правилам, пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими на праве собственности гражданам и юрлицам жилыми помещениями в многоквартирном доме (Далее – МКД) осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарных и иных требований законодательства.

Это относится к жилым помещениям:

принадлежащими гражданам и юридическим лицам на праве собственности в МКД;
по договору найма жилого помещения;
по договору социального найма;
по договору найма специализированного жилого помещения;
по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Правилами определено, что пользоваться жильём могут наниматели помещений, собственники и члены их семей, а также иные граждане, например, арендаторы

В соответствии с пунктом 4 Правил, наниматель по договору получает право пользования общим имуществом МКД, ему необходимо при этом поддерживать муниципальную квартиру в надлежащем состоянии, ремонтировать её, обязан вносить плату за ЖКУ и не имеет право делать перепланировку или переустройство.

Что касается арендаторов, они также должны соблюдать новые Правила, в том числе соблюдать права и интересы соседей, требования пожарной безопасности, соблюдать порядок и чистоту, не допускать порчи общего имущества в МКД: лифтов, лестничных клеток и в других помещений дома (части 3, 4 статьи 17 ЖК РФ).

Так, например, собственник вправе использовать жилье по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом, заниматься в квартире профессиональной деятельностью, но не нарушая интересы соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

НО! Не разрешено открывать в квартирах промпроизводства, гостиницы, заниматься миссионерской деятельностью.

Наниматель вправе с согласия членов семьи вселить в квартиру супруга, родителей и детей, а также можно вселить и других граждан, но с согласия муниципалитета.

Для собственников жилья подобных ограничений не предусмотрено.

Отметим, что все члены семьи владельца, которые пользуются помещением наравне с ним несут такую же ответственность в случае каких-либо проблем.

Российская газета сообщает, что Павел Склянчук эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда», говорит: «Правила были пересмотрены в рамках регуляторной гильотины, однако принципиально не изменились. Это «рамочный» документ, повторяющий положения Жилищного кодекса и ряда других законов. Это не поможет жителям избегать конфликтных ситуаций между соседями. Вот например, в уставе жители могли бы прописать правила проживания для конкретного дома — например, в туристических зонах можно было бы разрешить шуметь дольше обычного, или позволил бы взимать плату за допуск экскурсантов на крышу, а жители новостройки могли бы договориться, в какое время можно делать ремонт. Но понятия «Устав дома» в законодательстве не существует».

-Наши чиновники не знают, что есть недвижимость и несут пургу на протяжении многих лет. По этой причине и процветает мошенничество везде и всюду.

-Пока мы избираем в законодательные органы «»хороших парней» и «милых девчат», а также спортсменов, писателей, актеров и блогеров, а не юристов, финансистов, обученных управленцев — так бардак и будет твориться.

-Наши права на недвижимость лишь запись в базе данных, которая тоже вам не принадлежит.. Завтра удалят запись, и все, вы больше не владелец. Да что угодно могут сделать.

-Как эти безумные надоели со своими бесконечными новыми законами! Господи, когда же наконец эти крючкотворцы окажутся на своём истинном и заслуженном месте?

-Достали до гланд со своими жилыми помещениями, то бишь жэ пэ. Запутали людей так, что не все семьи понимают в каком таком виде жэпэ проживает их семья. Называть вещи своими именами чинуши даже не собираются. Зажэпэнили все кругом и только правила меняют по ходу игры эти наперсточники.

Внимание: Все права на публикуемые материалы принадлежат их владельцам, и редакция сайта не несет ответственность за их использование!

Если Вы считаете, что материал публикуемой статьи Вас оскорбляет, нарушает Ваши права, недостоверен, распространяет сведения Вас порочащие, разжигает рознь или неприемлем для публикации по другим причинам — ОСТАВЬТЕ СООТВЕТСТВУЮЩИЙ КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ — МЫ ЕЕ НЕМЕДЛЕННО УДАЛИМ!

Кадастровая стоимость жилья в Москве вырастет на 21% с 2022 года

С 1 февраля 2022 года, согласно закону от 26 мая 2021 года №148-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в реестр недвижимости будут вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом/жилое помещение признается аварийным, подлежащим реконструкции или сносу, а также непригодным для проживания, эти сведения должны обязательно поступить от должностных лиц в орган регистрации и быть отраженными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) до 1 июля 2022 года, рассказал Александр Ванчура.

Юлия Леонова, юрист в области земельно-правовых отношений, медиатор, отметила, что мера упростит для граждан процедуру купли-продажи жилья и защитит их права, поскольку будет видно состояние не только помещения, но и общее состояние дома.

В новом году получить налоговый вычет, в том числе на покупку квартиры, физические лица смогут без сдачи декларации 3-НДФЛ, напомнил Александр Ванчура. Срок проверки документов сокращается до одного месяца. Средства поступят на счет налогоплательщика в течение 15 дней.

Президент России Владимир Путин подписал указ о получении вычета на НДФЛ в упрощенном порядке через сайт Федеральной налоговой службы (ФНС) 1 мая 2021 года.

С 1 марта 2022 года в России утратят силу нынешние правила пользования жилыми помещениями от 2006 года. Начнут действовать новые — согласно постановлению правительства от 6 сентября 2021 года № 1498. Они будут действовать шесть лет.

Одно из изменений правил касается того, что для лиц, которые пользуется государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность о немедленном сообщении наймодателю о неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем. Действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.

По словам Юлии Леоновой в новых правилах сохраняется обязанность арендующего жилье допускать туда наймодателя или его представителя для осмотра технического и/или санитарного состояния.

С 1 марта следующего года, согласно Федеральному закоу от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, разрешается строить индивидуальные жилые дома (ИЖС) на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, рассказала медиатор Леонова. По ее словам, регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года. Однако у этого правила есть ограничения: построить можно будет не более одного жилого дома площадью до 500 кв. м. Площадь застройки не должна превышать 0,25% территории сельхозназначения.

Сергей Соловьев, основатель, партнер юридической компании «Бугров и партнеры», отметил, что региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции, напомнил он.

До 1 марта 2022-го земельные участки, стоящие на учете со статусом «временные», должны быть переведены в статус «учтенные» или аннулированы (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ), заявила Юлия Леонова.

По ее словам, если участок был получен в аренду или выделен, но права на него не внесены в ЕГРН, после указанной даты сведения о нем удалят из реестра. Это значит, что нужно будет получать новые документы на образование земельного участка и ставить его на кадастровый учет или в судебном порядке доказывать свои права.

С 1 марта 2022 года появится возможность создания личного фонда как при жизни, так и после смерти гражданина. В этот фонд можно передать имущество для управления им, в соответствии с утвержденными гражданином условиями управления по ст. 123 Гражданского кодекса России.

Ограничения на машино-места

С 1 марта следущего года, согласно ФЗ от 13 июля 2015 № 218-ФЗ, вступит в силу норма о снятии ограничения по размеру машино-места. Ранее существовали предельные нормы, которые были установлены в каждом регионе отдельно, напомнила Юлия Леонова.

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура рассказал, что с 1 февраля 2022 года повысится кадастровая стоимость жилья. Ее размер в московском регионе составит в среднем 181 тыс. рублей за 1 кв. м. По словам Андрея Большакова, основателя юридической фирмы Bolshakov & Partners, в Москве она повысится на 21,4%. В последний раз это значение корректировали в 2018 году. Ванчура связал изменения с «ощутимым ростом цен» на недвижимость в 2020 году.

Кадастровая стоимость жилья — это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов. Ее размер зависит от площади жилья, целевого назначения объекта, материала, из которого он построен, года постройки и сдачи в эксплуатацию и других показателей.

С 2020 года имущественный налог для физических лиц начисляется от кадастровой стоимости объекта. Раньше при его расчете учитывали инвентаризационную стоимость.

Установленная кадастровая стоимость в 2021 году в Иркутской области после утверждения будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости и послужит базой для расчета налога, а также может учитываться при проведении различных операций с имуществом (оформление права наследования, договора дарения, расчет арендной платы).

Кадастровая стоимость определяется с учетом рынка недвижимости, сложившегося в Иркутской области. Повышение происходит не от того, что она неверно посчитана. Следует учитывать, насколько поднялась рыночная цена объекта недвижимости.

Свыше 13,2 млн объектов недвижимости в Подмосковье переоценят в 2022 и 2023 году

В 2021 году на территории региона проводится кадастровая оценка жилых (дома, квартиры, комнаты) и нежилых зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Всего более 1,6 миллиона объектов.

Результаты оценки кадастровой стоимости, которая определяется в этом году, будут применяться с 1 января 2022 года. То есть за следующий год налог уже будет начисляться исходя из новых данных.

После ознакомления с предварительными результатами оценки, в случае обнаружения ошибок, жители региона могут представить свои замечания. Благодаря открытости процедуры откорректировать неверную кадастровую стоимость объекта можно до ее утверждения. В случаях, когда ошибка является системной, она будет исправляться для всех однотипных объектов недвижимости.

Например, если замечания принимаются по одной из квартир многоквартирного дома, то проводящее оценку учреждение проверит на наличие этой же ошибки и другие расположенные в доме квартиры.

Пандемия короновируса и карантинные меры в России не привели к слишком сильному обвалу стоимости объектов, во всяком случае в Москве. Однако в некоторых сегментах показатели все-таки изменились.

За время изоляции у населения заметно снизился доход, так что быстрого прихода спроса на жилье в нормальное состояние ждать не стоит. Таким образом, суммы могут снизиться примерно на 10-15%, растеряв приобретенный за чет удешевления ипотеки прирост.

Новостройки получали активную поддержку государства, так что от кризиса застройщики пострадали не слишком сильно. Особенно это касается тех, кто попадает под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.

Возможность получения кредитов на льготной основе серьезно повышает привлекательность новостроек, так что стоит ожидать перетока интереса покупателей со втроички на первичный рынок. Это же наблюдалось в 2015 году, когда была реализована ипотечная программа.

По всем признакам, если в ближайшее время больше никаких катаклизмов не случится, рост может достигнуть уровня инфляции.

По аналогии с кризисом 2014 года, вторичный рынок сейчас пострадает больше первичного. Это связано в том числе и с внедрением программ льготной государственной ипотеки. Рассчитывать на какую-либо помощь от государства владельцам вторичного жилья не имеет смысла.

Корректировка вторичного рынка может занять более года. Частные продавцы крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости собственных активов. Так что некоторое время стоимость, скорее всего, не будет меняться, а вот количество сделок заметно снизится из-за несовпадения запросов покупателей и продавцов.

Затем за счет скидок и торга показатели постепенно начнут снижаться, что продолжиться еще пару лет. К 2022 году рынок вторички должен окончательно стабилизироваться.

На рынок загородных домов вся история с пандемией коронавируса оказала благотворное влияние. Еще в начале эпидемии был заметен подросший спрос на загородную аренду жилья, а теперь люди начинают задумываться о приобретении домов в личное владение.

Изоляция в условиях природы намного приятнее нахождения в квартире. Таким образом, последующие волны эпидемии будут поддерживать спрос на дачи, дома и коттеджи.

В 2021 году происходит постепенное возобновление роста экономики после прошедшей пандемии. Однако по оценкам аналитиков, глобальный рынок достигнет дна лишь к концу этого года, а восстановление наступит не ранее 2022 года.

Показатели в ближайшее время окажутся хуже ожидаемых, что повлечет за собой масштабную переоценку имеющихся активов и изменение стратегии на 2021 год. Результатом должна стать глобальная рецессия рынка.

Во многих странах были установлены нулевые процентные ставки, означающие отсутствие дополнительного ресурса по стимулированию экономики. В случае угрозы рецессии останется незначительное количество инструментов для регулирования положения.

Некоторые аналитики в рамках прогноза цен на недвижимость в 2022 году в России и вовсе предрекают нулевую доходность некоторых типов активов.

Проблема в настоящее время заключается в низкой доходности, а также фундаментальных сдвигах экономических моделей коммерческой недвижимости из-за пандемии.

Эксперты полагают, что в сегменте вторичного жилья стоимость будет оставаться завышенной еще довольно долго, но ждать дополнительного повышения не стоит. Что важнее, состояние рынка будет постепенно восстанавливаться после сокращения прошлого периода. Таким образом, повышенная конкуренция не позволит собственникам необоснованно повышать стоимость жилья.

Если ранее можно было встретить покупателей, готовых заплатить большую сумму ради скорейшего приобретения объектов, сейчас обилие предложений и более стабильная экономическая ситуация избавит от спешки.

Еще год назад покупали практически все, не обращая внимания на стоимость и документы. Иногда даже советы опытных риэлторов не воспринимались. Продавцы же активно пользовались сложившейся обстановкой, регулярно повышая суммы и практически не идя на торг. Граждане старались всеми силами уберечь свои накопления от кризиса, вкладывая в наиболее понятный актив – недвижимость.

Уже в 2021 году рост приостановился. Даже продавцы начали понемногу опускать цены в пределах 2-5%. По прогнозу цен на вторичную недвижимость к 2022 году, рынок жилья потеряет около 5% от текущей стоимости. Сначала снижение будет неявным, зависящим от торга. Но затем ситуация окончательно выправится.

Период повышений стоимости загородной недвижимости в России не должен продлиться слишком долго. Сейчас спрос на дачи, дома и коттеджи заметно вырос по сравнению с недавним прошлым. Причем это особенно коснулось домов, рассчитанных на проживание круглый год.

За последнее время спрос на загородные дома увеличился в среднем на 20%, что не могло не сказаться на стоимости объектов.

Причина кроется в нестабильности экономики, пандемии и самоизоляции. Люди захотели перебраться из многоквартирных домов в собственные отдельно стоящие жилища. Рост спроса на дачи скорее является результатом совпадения сразу нескольких факторов, включая пандемию. К тому же дачи всегда оказываются доступнее домов и коттеджей.

Аналитики считают, что на данный момент ситуация с рынком загородной недвижимости напоминает раздувание пузыря. На него в том числе влияет политика предоставления материнского капитала. Но слишком долгого повышения ждать не стоит. Интенсивный рост цен на загородную недвижимость в 2022 году должен прекратиться.

Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.

Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.

Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.

Некоторые агенты пока что не видят причины или событий, способных серьезно повлиять на интенсивность роста стоимости квартир в Москве.

Однако аналитики в рамках прогноза цен на недвижимость в 2022 году в Москве все-таки указывают на такие факторы:

сворачивание программ льготной ипотеки в ряде российских регионов;
общее снижение спроса из-за продаж квартир по слишком высоким ценам.

Цены на квартиры будут повышаться, чтобы хоть как-то сравняться с инфляцией, затронувшей строительные материалы и рабочую силу. Отдельно стоит отметить кадровый дефицит, так как в столице откровенно не хватает квалифицированных строителей.

Отдельные эксперты указывают на стабилизацию динамики цен на недвижимость вплоть до 2022 года, обуславливая свои предположения тем, что общие доходы населения не растут уже более 5 лет.

Количество готовых в Москве квартир постоянно растет, так как застройщики регулярно сдают жилье. На рынке вторичного жилья также предвещается повышение стоимости. Причины те же, что и для новостроек. За последний год вторичка подорожала практически на 23%, а снижения темпов роста пока ждать не приходится.

Стройка нового времени подхватила тренды 2014–2020 годов: авторы проектов всё больше уходили от типовых решений. У архитектуры появилась возможность развиваться довольно бурно — за счет того же ипотечного кредитования, проектного финансирования и роста рынка. Наблюдается это не только в Москве, но и в регионах.

— По архитектуре очень хорошо видно, когда есть деньги. А мы сейчас живем в эпоху, когда есть бюджеты и большие стройки. Везде возникают новые районы и жилые комплексы. Появилась хорошая палитра новых материалов, новая облицовка вентилируемых фасадов, оформление зимних садов, — рассуждает председатель московского архитектурного общества Борис Олегович Уборевич-Боровски. — Но мы сталкиваемся с новой проблемой: промышленная часть архитектуры опережает уровень грамотности и культуры в самом проектировании. Последние 20–30 лет у нас была большая просадка по образованию, поэтому сейчас просто не хватает грамотных специалистов, которые воплощали бы все эти идеи в жизнь и осваивали бы все эти бюджеты.

В самоизоляции многие заметили недостатки своих квартир и планировок с точки зрения мирного сосуществования с другими членами семьи. Каждому потребовалось место для работы, учебы.

— Пандемия внесла свои коррективы в зонирование площадей квартиры. Многие застройщики стали возводить теплые лоджии, где можно разместить рабочую зону. Кто-то, наоборот сделал ставку на открытые террасы для отдыха. Современные проекты стараются создать экосистему для жильцов, где всё необходимое можно получить, не выходя за пределы комплекса. Сегодня двор — это уже не только место для детских прогулок, создаются зоны отдыха с беседками и лежаками для жителей, смотровые площадки, прогулочные аллеи и двор-сад, — объясняет генеральный директор агентства «SMART Недвижимость» в Екатеринбурге Анастасия Поддубная.

Специалисты в сфере недвижимости считают, что, несмотря на кризис и непредсказуемость пандемии, обстановка на рынке достаточно благоприятная. Сейчас отрасль находится на уровне допандемийного 2019-го.

— Никто не знает точно, куда маятник качнется — вверх или вниз. Но в целом на рынке сейчас всё хорошо, все думают о продукте, об экспансии в другие регионы, — говорит директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Такой результат считается закономерным за счет того, что недвижимость в любой кризис привлекательна для вложения накоплений. И хотя проблема обманутых дольщиков и недостроев сейчас всплывает всё реже, застройщиков призывают не переоценивать свои возможности.

Оценка недвижимости – определение рыночной, ликвидационной или иной стоимости недвижимости и создание отчета об оценке – официального документа, подтверждающего ликвидность объекта для банка.

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.