Налоги при сделках с недвижимостью в 2022 году

Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей

24,8 тыс. 1

1. Налоги при приобретении недвижимости (дарение, покупка).
2. Налоги при продаже недвижимости.
3. Налоги при покупке квартиры в новостройке.
4. Налоги при продаже одного и покупке другого жилья в этом же году.
5. Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости.

Рассказываем о налогах при продаже или покупке жилья простым языком, с объяснением в схемах.

Вне зависимости от причины перехода права собственности в отношении жилой недвижимости сопровождающие этот переход операции подразделяются на приобретение и отчуждение. Производя отчуждение (продажу, дарение) жилой собственности недавний ее владелец при обозначенных условиях (схема ниже) должен выплатить государству налог – на прибыль, если бывший собственник является юрлицом или на доходы (НДФЛ), если квартира принадлежала физлицу.

Какие изменения по «имущественным» налогам ожидают бухгалтеров

Гражданин вправе совершить сделку продажи жилья, а через некоторое время или сразу же – сделку покупки квартиры. И у него есть полное право обратиться за вычетами по обеим сделкам, оформив на каждую документы в отдельности и подав их одновременно. Почему нет? Это законом не запрещается. И скорее всего гражданин получит вычет по обеим сделкам, проведенным им в одном налоговом периоде. Только это будут отдельные вычеты по каждой сделке, а не взаимозачетные.

Сейчас сроки уплаты налогов на имущество организаций и авансовых платежей по ним регионы России устанавливают сами. Но с начала 2022 года этот срок станет общим для всех — не позднее 1 марта следующего за налоговым периодом года. Это значит, что налог на имущество за 2021 год нужно заплатить до 1 марта 2022 года.

Авансовые платежи с начала 2022 года нужно вносить в течение месяца, который следует за истекшим периодом. Но не позже его последнего дня.

Владислав Мильченко, юрист:С 01 января 2022 года субъекты РФ больше не будут назначать свои сроки для уплаты налогов, отныне будут действовать единые сроки на всей территории страны. Авансовые платежи должны вноситься не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим периодом. А налог будет подлежать выплате не позднее 1 марта года, следующего за истекшим.

С 1 января 2023 года в налоговую декларацию не нужно включать сведения о налогах на имущество, для которого налог рассчитывается по его кадастровой стоимости. То есть, в декларации за 2022 год такие объекты упоминать не нужно. Только те, для которых налоги считаются по среднерыночной стоимости.

А если компания владеет только так называемой «кадастровой» недвижимостью, то декларацию за 2022 и последующие годы сдавать не нужно совсем. Если, конечно, в следующие годы компания не обзаведется имуществом, налоги на которое рассчитываются по среднерыночной стоимости.

Это изменение продолжает политику налоговой по отмене деклараций — с 1 января 2021 года их стало не нужно сдавать для транспортного и земельного налога организаций.

Так как с начала 2023 года сдавать декларации на недвижимость, налог для которой определяется по ее кадастровой стоимости, не нужно, то сумму налога будет рассчитывать ФНС. С 2023 года налоговая служба начнет направлять компаниям сообщения с указанием суммы такого налога.

Если сумма налога, которую рассчитает ФНС, будет неверной, то придется запрашивать в налоговой выписку из ЕГРН. Эта услуга бесплатная. Если выписка подтвердит расхождение в суммах, то нужно обратиться в налоговую, чтобы налог пересчитали.

Владислав Мильченко, юрист:С 1 января 2022 года, если «кадастровым» имуществом владеет несколько участников, то налог станет исчисляться пропорционально их долям в праве общей собственности.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

• Декларации на имущество, налог для которого считается по его кадастровой стоимости, отменят. Если другого имущества у организации нет, то декларацию подавать не нужно.

• Налоговая сама рассчитает сумму налога для «кадастровой» недвижимости и пришлет сообщение. Если сумма окажется неверной, то придется сверить данные с ФНС.

Мария Воронова

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
• От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
• Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

1. Сумма полученных от продажи доходов;
2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

• Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
• по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
• при приватизации;
• по договору ренты.
• Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2021 году, он истечет только в 2026 году).
• При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
• Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

В ОННП предлагают пересмотреть правила определения места реализации для целей НДС. В соответствии с предложением Минфина услуги иностранных поставщиков или работы зарубежных подрядчиков должны облагаться НДС, причем оплачивать налог будет покупатель по месту ведения своей деятельности. При этом сами зарубежные компании не обязаны регистрироваться на территории РФ, однако могут это сделать в добровольном порядке.

Пока не ясно, относится ли эта инициатива к электронным услугам – в документе по этому поводу Минфин не высказался. Услуги, реализуемые иностранным покупателям, под НДС не попадают.

Еще одно предложение касается льготы по НДС при передаче товаров, услуг или работ в целях рекламы. Сейчас предприниматели не платят НДС, если расходы на создание или приобретение такого товара не превышают 100 р. В будущем планируется увеличить лимит до 300 р.

Перейти на УСН онлайн смогут микропредприятия, если:

• общая численность штата не превышает 5 человек;
• годовой доход организации составляет не более 60 млн руб.

Микробизнесу на новой УСН не нужно будет заполнять декларации: ФНС самостоятельно рассчитает все налоги на основании данных ККТ и банковских счетов.

Налог на имущество организаций. Три свежих изменения

В документе раскрываются планы и на последующие годы. В частности, планируется:

• расширить имеющиеся и добавить новые преференции для IT-компаний;
• сохранить освобождение от налога на движимое имущество;
• рассмотреть возможность введения акциза на калорийные безалкогольные напитки с газом – пока что есть сомнения в целесообразности этой идеи.

Эксперты предупреждают — в ближайшее время бизнес ждет ужесточение налогового режима. В ОННП не указаны многие направления, по которым уже ведется работа. Поэтому предсказуемости в отношении налогового законодательства ждать не стоит.

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.

НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.

Налог с продажи недвижимости в 2021 году: что изменилось и как сэкономить

Вступившие в силу изменения в законе теперь обязывают граждан производить расчет налогового сбора, учитывая кадастровую стоимость и сумму, заявленную в соглашении. Налогооблагаемой базой выступает наибольшая величина. Для определения точной кадастровой цены, показатель умножается на 0.7.

Здесь важно понимать, какой налог платить с продажи квартиры. Сбор будет начисляться с той разницы, которую получил продавец с продажи объекта.

Налог с продажи квартиры по наследству не отличается от общих правил и требований. Единственное отличие – срок избавления от внесения денег. Он составляет не 60 месяцев, как в общем случае, а 36 месяцев.

При продаже квадратных метров, полученных по наследству, договорная стоимость недвижимости и это в том случае, если заявленная стоимость выше рыночной.

Налог на жилой объект будет 13% от суммы, приобретенной за жилой объект.

Налог с продажи доли квартиры зависит от размера доли, от полученной прибыли за реализацию квадратных метров.

До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2015 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2016 году тогда продажа по новым правилам.

Перечень ситуаций, когда платить обязательный взнос не нужно:

1. Жилой объект был унаследован.
2. Недвижимость – объект договора дарения.
3. Приватизация и продажа до истечения трехлетнего периода пользования.

Оплачивается налоговый сбор и при получении жилого объекта по договору пожизненной ренты.

Жилой объект можно не только купить, но и унаследовать (за квадратные метры принимающая сторона не дает деньги). Если подобная процедура произошла до января 2016 года, потом собственник использовал жилплощадь в своих целях на протяжении трехлетнего срока, то продавая квартиру, устанавливается налог в размере 13%

Если субъект пользовался недвижимым объектом меньше трехлетнего периода, продал его за сумму, больше, чем сумма покупки, то обязательный взнос взимается.

Собственников квартиры часто интересует вопрос, можно ли уменьшить сумму налогового сбора. Такая процедура предусмотрена законодательством, для этого существует несколько способов. Можно из суммы, полученной за продажу вычислить сумму вычета. Также есть сделки, где доходы уменьшаются в счет увеличения расходов.

Например, вычисление из суммы продажи размера вычета или уменьшить доходы на величину расходов.

Какой вариант выбрать решает представитель налоговой службы. Из предложенных вариантов можно выбрать только один.

Похожие записи: