Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как уже указывалось, в основе обоих методов доходного подхода лежит определение чистого дохода от эксплуатации оцениваемого объекта. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Доходный подход оценки недвижимости
Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Затратный подход наиболее эффективен, так как отражает текущее состояние Объекта оценки и затраты, которые понёс бы потенциальный инвестор при принятии решения о строительстве аналогичного объекта недвижимости. Недостаток этого подхода состоит в сложности точной оценки всех форм износа.
В первой главе работы «Теоретические основы оценки объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
В данной статье рассмотрены основные тенденции развития оценки коммерческой недвижимости в Казахстане. Рассмотрены характерные особенности рынка оценки в Республике Казахстан. Проведена оценка реструктуризации и законодательной базы оценочной деятельности в Республике Казахстан. Обоснована значимость и необходимость дальнейшего развития оценки коммерческой недвижимости в Казахстане.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.
Затратный подход к оценке недвижимости
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Коммерческая недвижимость — это недвижимость, способная приносить доход, прибыль или прирост капитала, доход от инвестиций и аренды.
В конечном итоге вопрос о том, какие расходы должен будет нести арендатор, а какие — владелец, будет определен в договоре аренды, являющемся результатом переговоров между владельцем и арендатором.
В экономически развитых странах недвижимость, являясь одним из основных источников пополнения государственного бюджета, является важнейшей составляющей национального богатства, на которое, по некоторым оценкам, приходится более 50 % мирового богатства. Важность рынка недвижимости неоспорима, потому что, на рынке труда, капитала и т. д., для их существования должна быть соответствующая недвижимость.
Как оценивать недвижимость: инструкция от JLL
Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес.
Необходимо отметить, что использование данных методик возможно как по отдельности, так и совместно. Во втором случае происходит сравнение результатов: совпадение полученных значений свидетельствует о том, что оценка коммерческой недвижимости была произведена корректно.
Использование чистой арендной платы позволяет девелоперу переложить на плечи арендаторов часть (если не все) переменных расходов по сдаче недвижимости в аренду: растущие операционные расходы, расходы на обслуживание, налоги, коммунальные платежи и страхование.
И, наконец, третья методика, которая актуальна для проведения оценки коммерческой недвижимости – затратный подход. Принцип строится на понимании, что покупатель не заплатит за Вашу собственность сумму, которая превысит расходы на строительство нового объекта с аналогичными параметрами.
Возможна и такая структура арендной платы, при которой арендатор отвечает за расходы, связанные с увеличением коммунальных платежей, но не за другие расходы.
Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.
Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.
Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.
He marked variations of the probability distribution and obtained a standard deviation as a root from variations, that is a deviation from expected discount rates. Establishing the dispersion around the average discount rate values in this way allows him to estimate real estate value in the value ranges.
В настоящее время нет баз данных, содержащих достоверную информацию о транзакциях. Метод рыночной информации, основанный на ценах предложения, также недостаточно надежен. Это особенно актуально для периода стагнации рынка.
При этом на недостаточно прозрачных с точки зрения информации рынках и на рынках с недостаточными объемами сделок применение данного подхода и методологии дисконтирования денежных потоков для оценки ограничено.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
Коммерческая недвижимость сегодня – это особый класс собственности, который призван приносить доход своему владельцу.
Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
В третьей главе «Оценка стоимости комплекса объектов недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – производственной базы в г. Набережные Челны — доходным, затратным и сравнительным подходом а так же согласование полученных результатов.
В рамках доходного подхода применяются два метода: метод дис- контированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.
Доходный подход к оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости
Одним из главных методов определения рыночной стоимости недвижимости является доходный подход. Можно сказать, что в этих случаях стоимость недвижимости зависит от величины доходов, имеющей, чаще всего, мало общего с фактической стоимостью строительства недвижимости.
На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.
Коэффициент капитализации – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Доходный подход — подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью. Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.
Методы оценки стоимости аренды
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.
Целью согласования результатов расчёта стоимости квартиры по трём рассмотренным подходам является определение преимуществ и недостатков каждого из них, обоснование их весовых коэффициентов и определение согласованной стоимости квартиры.
Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход
Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода.
ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).
Используя теорию вероятности, в зависимости от вероятности появления определенного спроса на рынке, нами была определена ожидаемая дисконтная ставка как средняя взвешенная дисконтных ставок. Далее, рассчитав дисперсию распределения вероятностей, мы получили стандартное отклонение как корень из дисперсии, то есть отклонение от ожидаемой дисконтной ставки.