Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в 2022 году

Как иностранцу проверить подлинность РВП

79 0

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

1. Паспорт лица, оформившего заявление.
2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

1. Письменного обращения заявителя.
2. Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
3. Документа, подтверждающего право собственности.
4. Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

Иск в суд подкрепляется такими документами:

1. Письменного заявления.
2. Выпиской из ЕГРН.
3. Справкой о праве собственности.
4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Объектами недвижимости, которыми владеют граждане, могут быть:

• жилые дома;
• постройки на участках садоводческих объединений;
• квартиры;
• метраж в коммуналках;
• гаражи;
• недостроенное жильё;
• любые помещения и сооружения, принадлежащие физ. лицу.

Допустим, объект вашей недвижимости по КС оценили в 20 миллионов рублей, а его рыночная цена в тот момент была всего 18 миллионов. Получается завышение цены на 2 миллиона. В таком случае вы имеете законное право оспорить кадастровую стоимость земельного участка или дома. Добившись положительных результатов, вы сможете снизить налоговую базу своей недвижимости.

Существует только две причины, которые служат законным основанием для пересмотра КС:

• Наличие недостоверных сведений. Когда объект осматривали и определяли его технические характеристики, был допущен ряд ошибок, которые повлияли на оценку.
• Рыночная цена на момент назначения КС значительно отличается.

• неправильно составленный перечень объектов, которые нужно подвергнуть оценке;
• недостоверно учтены условия существования объекта: местоположение, функции, аварийное состояние, специфика участка, особые территории и пр.;
• неправильная интерпретация данных.

Каждый собственник вправе потребовать выписку сведений о своей недвижимости. Территориальные отделения Росреестра обязаны в семидневный срок предоставить эту информацию.

Пользуясь рыночной оценкой как основанием для пересмотра, следует помнить, что временной период рыночной и кадастровой оценки должны совпадать. Если ваш дом сильно подешевел в последующий период, из-за перепадов рыночных цен, суд не примет ваше заявление. То же касается граждан из регионов, где и сейчас налог вычитают по старинке, при помощи инвентаризации: оспорить КС не получится.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость в 2021 году
Есть два пути:

1. Обратиться в комиссию
2. пойти сразу в суд

Выбор полностью зависит от ваших предпочтений. Но обращение в комиссию по улаживанию споров о КС даёт частному владельцу несколько преимуществ:

• ваше обращение обязаны рассмотреть в течение месяца (это гораздо быстрее, чем в суде);
• не придётся идти на судебные издержки и платить госпошлину;
• если не устроит решение комиссии – вы сможете оспорить его в суде.

Выбор за вами.

Вернуть себе разницу от налоговой переплаты сложно. Некоторые считают, что невозможно. Сперва нужно дождаться положительного решения в свою пользу, потом снова обращаться с иском, уже о возвращении себе неправомерно взысканных денег. Исковая давность для оспаривания кадастровой стоимости – пять лет.

Оспаривание даёт другой, безусловно положительный, результат: устанавливается истинная стоимость недвижимости, которая вписывается в кадастр. Последующие налоговые отчисления будут производиться уже по новым данным.

Иногда расходы на процесс оспаривания кадастровой стоимости превосходят выгоду. Прежде, чем принимать решение и подавать исковое требование, полезно проконсультироваться с юристом, который специализируется по вопросам недвижимости. В некоторых случаях самый дешёвый вариант – дождаться очередной официальной переоценки, которая сейчас проводится раз в три года.

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

• кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости — 22 010 исков;
• недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки — 88 исков;
• оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

В РФ вводится внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

• решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.

Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.

Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

• при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
• на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).

Обратиться за рассмотрением и пересмотром стоимостной оценки недвижимости можно в специально созданную комиссию при Росреестре либо в суд.

На законодательном уровне оценка Росреестром проводится:

• не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года для всех регионов РФ;
• не чаще одного раза в 2 года для Москвы, С-Петербурга и Севастополя.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Граждане и юридические лица могут подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости сразу в суд. Ранее действовал порядок, когда организации были обязаны сначала обращаться в комиссию и только при несогласии с ее решением готовить иск в суд. С внесением поправок в ч.1 ст.22 Закона 237-ФЗ (вступивших в силу с 10 августа 2017 года) они освобождены от такой необходимости и вправе сразу обращаться в суд.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий:

1. Оформление искового заявления и подготовка необходимых документов;
2. Передача документов в суд по месту нахождения заказчика работ по назначению кадастровой стоимости имущества;
3. Участие в заседании суда. На рассмотрение материалов дела по переоценке стоимости недвижимости отводится два месяца. Если обращение в суд связано с отказом комиссии, то решение должно быть вынесено в течение месяца;
4. Получение решения судебного органа. В решении указывается не только вновь установленная стоимость имущества, но и дата ее установления (подачи искового заявления).

После того, как применена новая кадастровая стоимость, должен быть произведен перерасчет земельного или имущественного налога в отношении объекта. При этом учитывается, что новая кадастровая стоимость имущества в целях налогообложения применяется с даты принятия решения комиссии или суда (для решений, принятых после 1 января 2019 года).

Для изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссии при Росреестре необходимо подать следующие документы:

• заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений)
• доверенность (если с заявлением обращается представитель)

При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:

• исковое заявление;
• справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
• заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
• отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
• заключение, вынесенное организацией оценщиков;
• документ об уплате государственной пошлины;
• отказ комиссии Росреестра, если он есть.

Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд

Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.

Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.

Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2021 года. Жить станет сложнее?

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

• жилое помещение (квартира, комната);

• гараж, машино-место;

• единый недвижимый комплекс;

• объект незавершенного строительства;

• иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

• если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

• если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

• если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Важно! Кадастровую стоимость необходимо сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла 6 млн. руб., а реальная стоимость — 5 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную на 1 млн. руб. Если получится это доказать, то размер налоговой базы уменьшится.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

• в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

• в суд (п. 2 ст. 403 НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Важно! Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц — собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.

C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.

Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.

Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.

3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.

Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:

⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.

⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.

🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.

Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.

Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:

📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;

📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.

Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.

237-ФЗ: оспариваем кадастровую стоимость по «новому» закону

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество физических лиц, налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи (арендную плату за землю), снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве), снизить выкупную стоимость имущества.

На текущий момент оспаривание результатов ГКО позволяет осуществлять экономию на период минимум до 3 лет (в городах федерального значения до 2 лет). Результаты оспаривания для оценок, выполненных государственными бюджетными учреждениями, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а для кадастровых оценок, введенных в действие до 2019 года, — с начала их применения.

При существенном отклонении кадастровой стоимости от рыночной возможна компенсация расходов на процедуру, причем не только судебных (на юридические услуги и судебную экспертизу), но и расходов на проведение первоначальной оценки.

В прошлом году вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который существенно затрагивает правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Одно из главных изменений — введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица должны будут обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. Без этого этапа больше нет возможности напрямую направлять требование об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Также стоит отметить, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.

Важные изменения коснулись даты оценки. Теперь отчет об оценке должен быть составлен на текущую дату, а не на дату определения кадастровой стоимости, как раньше.

Согласно новому закону, в 2022 году будет проведена массовая переоценка земельных участков, а в 2023 году будет переоценка всех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.

Все изменения, предусмотренные новым законом, должны вступить в силу до 1 января 2023 года.

Предварительный анализ стоимости и консультации по целесообразности оспаривания.

Подготовка Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сбор необходимого пакета документов для обращения в Комиссию или в Суд.

Рассмотрение заявления и пакета документов в Комиссии и вынесение решения.

В случае отрицательного решения комиссии обращение в Суд.

Внесение обновленной информации в кадастр недвижимости.

Экономия на налоговых/арендных платежах.

1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости

Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.

Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.

2. Всесторонняя поддержка результатов оценки

Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.

3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости

Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.

4. Высокая квалификация сотрудников

Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

1. Налогообложение:

• для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
• для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

В российском законодательстве на этот случай предусмотрено два варианта: судебное и внесудебное оспаривание. Предлагаем вам рассмотреть каждую процедуру отдельно, ведь каждая из них подойдет под определенные случаи. Начнем, пожалуй, с самой эффективной — судебной.

Исковое заявление следует подавать в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), который находится в том же городе, где и орган, определявший кадастровую стоимость недвижимости. Не забудьте про государственную пошлину — в 2021 году она составляет 300 рублей на одну квартиру.

Стоит сразу отметить, если решение об оспаривании кадастровой стоимости вами долго принималось, и кадастровая стоимость на квартиру уже изменилась, то прошлую цену оспорить будет невозможно. Поэтому учитывайте сроки и обращайте внимание на то, как часто проводится оценка объектов в вашем регионе.

Такие дела обычно рассматриваются на протяжении двух-трех месяцев с проведением судебной оценочной экспертизы. Однако зачастую случается и такое, что суд устанавливает рыночную стоимость жилья совсем в другом размере, который существенно отличается от указанного в заявлении. В этом случае решение суда можно оспорить в течение одного месяца, подав апелляцию. Но тогда нужно быть готовым к тому, что рассмотрение жалобы и ведение самого дела может затянуться в среднем на полгода. Но мы же вас заранее предупреждали, что суды — это дело нелегкое.

Но все же усилия не будут напрасны, ведь в этом случае велика вероятность того, что решение будет принято именно в вашу пользу, поскольку именно благодаря судебному вмешательству за несколько прошедших лет процент решений, принятых в пользу заявителей, существенно возрос.

Но не обошлось и без минусов. В случае судебного оспаривания вам придется запастись терпением и достаточной суммой денег, поскольку на юридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости у заявителей в среднем затрачивается порядка 50–80 тысяч рублей.

Переходим к самому главному и сложному, однако попытаемся объяснить все максимально просто. Здесь следует исходить из стоимости самой квартиры и из того, в каком городе она находится.

Допустим, вы владеете в Москве жилой недвижимостью, цена которой более 20 миллионов рублей. Согласно законодательству, она будет облагаться налогом в 0,2%, который выплачивается в конце года. В том случае, если стоимость квартиры превышает 50 миллионов рублей, то налог уже повышается до 0,3% в год.

Немного арифметики, юридической магии — и что мы получаем: в год вы будете выплачивать порядка 100 тысяч рублей налога на квартиру, которая и без того стоит 50 миллионов. Если ее оценили выше, к примеру, в 51 миллион, то налог достигнет отметки в 153 тысячи рублей в год! И кому тут повезло? Поэтому для владельцев подобной недвижимости снижение кадастровой стоимости как никогда актуально, ведь этот шаг позволит существенно сэкономить каждый год десятки тысяч рублей на налогах в течение всего времени применения новой кадастровой стоимости.

Я могу предложить два варианта услуг в зависимости от степени вашего участия в процессе:

• Подготовка базового комплекта документов – для тех, кто имеет возможность и время самостоятельно обращаться в суд и участвовать в заседаниях;
• Оспаривание «под ключ» – если вас интересует только конечный результат, и всю работу готовы поручить мне.