Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит альтернативная сделка купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы уменьшить риск нарушения договоренностей одной из сторон, рекомендуется заключить предварительный договор, в котором будут отображены все нюансы сделки и указаны сроки заключения основного ДКП (рекомендуется предусмотреть запас, поскольку в случае с несколькими участниками сложно предугадать возможные задержки).
В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.
Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.
Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.
Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.
Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.
Альтернативные сделки являются наиболее распространенными на рынке недвижимости: их доля составляет 50-70% от всех совершаемых операций. Ведь наиболее распространенная причина продажи квартиры – стремление улучшить свои жилищные условия.
Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.
Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.
Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:
- стоимость жилья;
- госпошлина;
- налоги.
Дополнительно может потребоваться оплата услуг:
- нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
- риэлтора (около 5% от суммы сделки);
- оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
- аренды банковских ячеек.
Таким образом, высок риск того, что из-за непонимания и несогласованности действий между сторонами может быть разорвана вся цепочка и придется заниматься подготовкой сделки и поиском альтернативы заново. Из-за этого весь процесс купли-продажи может серьезно затянуться.
Разбираем шаги альтернативной сделки
По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.
Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:
- определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
- поиск покупателя и подбор новой квартиры;
- подготовка и проверка пакета документов;
- подписание предварительного соглашения;
- подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
- регистрация основного договора в Росреестре.
Этот документ завершает процедуру приобретения недвижимости – квартира принимается, как правило, уже после получения прав собственности (в течение 2-х недель). Своей подписью покупатель подтверждает отсутствие претензий. С момента подписания он берет на себя оплату коммунальных услуг и ответственность за состояние жилья.
Порядок расчета включает следующие этапы:
- Аренда сейфа в банке.
- Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
- Закладка наличных в ячейки.
- Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
- Регистрация договоров в Росреестре.
- Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.
Как заключать альтернативные сделки по недвижимости
Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.
Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.
Фактически этот документ повторяет по смыслу предварительный ДКП, но, в отличие от договора о намерениях, он передается в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. В случае, если в сделке принимает участие недееспособное лицо или несовершеннолетний собственник, а также при продаже долей не всеми участниками долевой собственности, обязательным условием является заверение ДКП нотариусом.
Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.
Дополнительной гарантией служит задаток. В отличие от аванса, который либо становится первым вкладом в покупку, либо возвращается, задаток является материальным стимулом.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.
Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка.
В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг.
Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.
Вызов профессионального строителя для контроля качества приемки новой квартиры у застройщика и грамотного заполнения Смотрового листа.
Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.
Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:
- отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
- неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
- быстрое получение денежных средств;
- возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.
Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.
Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья
Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП).
Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.
Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.
Помогут также калькуляторы стоимости – лучше использовать несколько разных и вывести среднюю цифру. Еще один вариант – агентство недвижимости. Обладая обширной базой, там смогут назвать наиболее близкую к рыночной стоимости цифру.
Риски и сложности «альтернативы»
Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.
Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:
- чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
- альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
- «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости — это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски. Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.
Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная
Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.
Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.
Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры?
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги. Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.