Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Список документов для опеки при продаже квартиры в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
- Законодательное регулирование
- Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
- При продаже квартиры
- Для новой квартиры
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
- Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
- Подготовка документов для органа опеки
- Обращение в отдел опеки
- Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
- Получение согласия отдела опеки
- Дополнительные документы, которые могут запросить
- Когда могут отказать в разрешении
- Когда разрешение органа опеки не нужно
- Сроки рассмотрения заявления
Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения сделки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.
Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:
- Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
- Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
- Предоставить полный пакет документации;
- Отсутствие нарушений в сделке.
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.
Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:
- Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
- Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
- Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
- Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
- Договор о предварительной покупке недвижимости;
- Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
- Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
- Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.
Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:
- Название и адрес ООП;
- Данные и должность главы административного района;
- ФИО заявителя;
- Официальное название документа;
- Информация о несовершеннолетнем владельце;
- Причины продажи квартиры;
- Описание приобретаемой недвижимости;
- Список прилагаемых документов;
- Дата и подпись заявителя.
Попечительный орган дает разрешение на продажу квартиры, если заявитель смог доказать необходимость сделки, а несовершеннолетнему владельцу взамен предоставляется альтернативное жилье. При этом права собственности должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Новая жилплощадь должна по площади и другим характеристикам соответствовать предыдущей квартире. если это требование не соблюдается, то заявитель может компенсировать разницу денежными средствами. Хотя на практике подобные варианты редко одобряет опека.
ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:
- Ухудшение условий проживания ребенка;
- Новое жилье меньше по размеру старого;
- Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
- Оформление сделки между родственниками;
- Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).
Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.
Опека обязана рассмотреть заявление на получение разрешения на продажу квартиры в течение тридцати дней. Как правило, срок выдачи решения занимает до двух недель.
Источник: https://egrnka.online/info/dokumenty-dlya-opeki-pri-pokupke-i-prodazhi-kvartiry/
3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:
- c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
- c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
- дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.
3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:
- дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
- coбcтвeнникoм квapтиpы;
- cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:
- нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
- peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
- нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
- peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.
У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.
Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:
- ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
- ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.
Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.
Справка о составе семьи
Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.
Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.
Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.
Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.
Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.
Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.
«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.
Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:
- сдача внаем или в аренду;
- передача в безвозмездное пользование;
- использование в качестве залога;
- обмен и дарение;
- раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
- иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.
Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.
Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.
Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.
Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.
По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:
- общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
- куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
- что предполагается приобрести взамен.
Кроме того, необходимо будет предоставить:
- Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
- Заявление.
- Паспорта родителей.
- Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
- Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
- Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
- Документы жилищного учета.
- Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
- Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.
«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».
Что может служить причиной для отказа:
- Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
- Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
- Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
- Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
- У родителей нет участка земли под строительство дома.
- Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
- Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
- Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.
«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».
1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.
2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.
3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.
4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.
Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.
Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.
5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.
6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.
Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.
«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».
При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.
Вы решили продать квартиру?
В случае, если интересы Ваших несовершеннолетних детей при оформлении сделок будет представлять на основании доверенности уполномоченное лицо, рекомендуем ознакомиться с перечнем документов, необходимых для получения государственной услуги «Выдача предварительного разрешения на выдачу доверенности от имени несовершеннолетнего подопечного», и, при необходимости, подать заявление и документы для получения данной государственной услуги одновременно с подачей заявления о получении разрешения на отчуждение недвижимого имущества детей.
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Документы для продажи квартиры в 2021 году
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Гражданский кодекс РФ, рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.
Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:
- долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
- совместной — она не выделена.
Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.
Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.
Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.
Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:
- предполагаемую стоимость договора;
- порядок оплаты;
- сроки предполагаемой сделки.
Разрешение опеки на продажу квартиры
Если малолетний просто прописан в квартире, но доля помещения не находится в его владении, снять с учета его проще. Ждать разрешения от органов опеки не нужно. Соответственно, инициировать сделку по продаже недвижимости получится в разы быстрее.
Предоставить пакет бумаг нужно только в одну инстанцию — паспортный стол. В список необходимых входят:
- паспорта родителей, несовершеннолетнего — при наличии.
- свидетельство о рождении.
- техдокументы на жилье.
- заявление.
Чтобы избежать отказа, лучше выписывать несовершеннолетнего одновременно с родителями.
Процедура проводится в 3 этапа:
- Формирование запроса на выписку и передача собранных документов.
- Ожидание одобрения — 3 суток.
- Получение листа убытия.
После завершения последнего стоит озадачиться постановкой на учет по новому месту проживания. Закон предписывает, что сделать это нужно в течение 3 дней после выписки.
Если местом проживания выступает помещение, собственником которой является муниципалитет, снять с учета малолетнего можно при соблюдении нескольких требований:
- Выписывается одновременно с матерью и отцом. Причем необходимо предоставить доказательства, что в дальнейшем будет произведена постановка на учет по новому адресу.
- Проживать в дальнейшем несовершеннолетний должен в квартире, которая по условиям равна или лучше предыдущего жилья. То есть из муниципальной недвижимости можно прописаться в находящийся в частной собственности дом, либо в жилом помещении, предоставляемом по договору найма. Из собственной квартиры в муниципальную выписывать несовершеннолетнего нельзя, так как это считается ухудшением условий проживания наравне с уменьшением доли. А также лишением права на возможное участие в приватизации.
Если условия соблюдены, можно приступать непосредственно к процедуре ликвидации регистрации.
Начать оформление следует с посещения паспортного стола. Без выдаваемой ведомством справки о проживающих и информации о лицевом счете, подтверждающей отсутствие долгов, обратиться в органы опеки для получения разрешения не получится.
После получения документов направляется запрос в органы опеки, подкрепленный заранее собранным пакетом документов. Рассмотрение может занять до 30 дней. Защитники несовершеннолетних должны убедиться, что условия проживания не станут хуже, поэтому тщательно проверят место, где в дальнейшем пропишется ребёнок.
Если необходимое разрешение получено, обращаемся в паспортный стол и получаем листок убытия, свидетельствующий о снятии с учета.
Если родители обращаются в суд в связи с несогласием органов опеки, они должны привести веские обоснования незаконности отказа. То есть доказать, что условия проживания в новом помещении полностью соответствуют требованию закона и не ухудшились по сравнению с предыдущими.
Добиться снятия с учета не выйдет, если:
- ребенок участвует в процедуре приватизации муниципального жилья и претендует на долю.
- малолетний находится в числе собственников, а при выписке не получает положенную часть новой квартиры.
- подача заявления о выписке из дома осуществляется гражданином, который является заинтересованной стороной и претендует на получение доли в спорном жилье.
Если суд принимает положительное решение, можно отправляться в УФМС и снимать несовершеннолетнего с учета. В иных случаях аннулирование регистрации не допускается.
Когда инициатором судебного разбирательства выступает новый собственник, процедура осложняется. Во-первых, купивший квартиру гражданин не обладает нужной документацией, например, у него отсутствует свидетельство о рождении и иные документы на несовершеннолетнего. Соответственно, их должен запросить суд, что увеличивает сроки рассмотрения дела.
Во-вторых, на защиту встают органы опеки, представитель которых обязательно присутствует на каждом заседании. И просто выселить ребенка не получится.
В третьих, ребенок по достижению 10 лет также присутствует на заседании и его мнение учитывается при принятии решения. Практика показывает, что обычно суд запрещает выселять детей, если зарегистрировать их по новому адресу невозможно. Поэтому при приобретении жилья следует убедиться в отсутствии обременений, в том числе в виде прописанных несовершеннолетних граждан.
Услуга входит в перечень государственных услуг, предоставляемых органами местного самоуправления в рамках переданных полномочий Кировской области (Приложение №5 к соглашению о взаимодействии от 20.06.2016 №01-97)
Круг заявителей
- родители, законные представители малолетних (дети до 14 лет), постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени малолетних, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
- несовершеннолетние (дети от 14 до 18 лет), постоянно проживающие в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки с согласия родителей, законных представителей и являющиеся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами;
- попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства (в случае необходимости выдачи попечителем согласия несовершеннолетнему на совершение сделки последним);
- законные представители недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, постоянно проживающих в соответствующем муниципальном образовании Кировской области, на территории которого находится орган опеки и попечительства, осуществляющие сделки от имени недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, являющихся собственниками (пользователями) имущества, расположенного как на территории соответствующего муниципального образования Кировской области, так и за его пределами.
Результат предоставления услуги
- предварительное разрешение (согласие) на совершение сделки;
- отказ в выдаче разрешения (согласия).
Срок предоставления услуги
Не более 15 дней с момента получения документов органом власти
Исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления услуги
Сделки с недвижимостью
Перечень документов при долевом строительстве
- Заявление обоих родителей (либо лиц их заменяющих) с просьбой о разрешении совершения сделки (бланк у специалиста).
- Заявление о согласии ребенка старше 14-летнего возраста на отчуждение жилого помещения (бланк у специалиста).
- Копии паспортов обоих родителей. В случае отсутствия одного из родителей должен быть представлен один из документов: копия справки одинокой матери из ЗАГСа, копия решения суда о лишении родительских прав, копия решения суда об ограничении в родительских правах, копия справки о розыске, копия решения суда о признании безвестно отсутствующим, недееспособным.
- Копия паспорта ребенка старше 14-летнего возраста.
- Копия свидетельства о рождении ребенка (детей).
- Копии свидетельства о государственной регистрации права на отчуждаемое жилое помещение (в случае гос. регистрации после 15.07.2016 – выписка из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию).
- Копии документов-оснований, подтверждающих право собственности на отчуждаемое жилое помещение.
- Копии технического паспорта (технического плана) на отчуждаемое жилое помещение.
- Копия выписки (справки) из домовой книги с отчуждаемого жилое помещение (для частных домов).
- Копия развернутой справки с места жительства на отчуждаемое жилое помещение.
- Отчет об оценке рыночной стоимости на отчуждаемое жилое помещение.
- Проект договора купли-продажи на отчуждаемое жилое помещение.
- Письменное согласие сособственников отчуждаемого жилого помещения.
- Копии паспортов сособственников отчуждаемого жилого помещения.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (земельные участки), в пределах которого (которых) расположен объект капитального строительства или планируется его расположение.
- Договор участия в долевом строительстве объекта долевого строительства либо договор уступки права требования (со всеми предлагающимися к нему договорами).
- Копия разрешения на строительство.
- Копия справки, отражающей срок сдачи дома в эксплуатацию, степень готовности дома.
- Согласие собственника жилого помещения о предоставлении несовершеннолетнему права пользования жилым помещение, в котором проживает несовершеннолетний, до ввода в эксплуатацию строящегося объекта капитального строительства (копия развернутой справки с места жительства ребенка, нотариально заверенное обязательство родственников несовершеннолетнего, иных лиц о предоставлении жилья семье несовершеннолетнего).
Перечень документов по отчуждению жилого помещения (ипотека)
Заявление должно содержать следующие данные:
- наименование муниципалитета;
- должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
- данные заявителя;
- наименование заявления;
- просьба о выдаче разрешения;
- данные ребенка;
- информация об объекте продажи;
- сведения об имуществе, предоставленном взамен;
- перечень документации;
- подпись, дата.
Образец заявления
При покупке жилого помещения для ребенка не нужно получить разрешение отдела опеки. Родители и другие законные представители вправе купить детям любое имущество, которое не изъято из оборота.
Однако при покупке квартиры необходимо подготовить особые документы от имени несовершеннолетнего ребенка.
Перечень документации
| № п/п | Наименование документа |
|---|---|
| 1 | Паспорта родителей или других законных представителей |
| 2 | Документ о рождении несовершеннолетнего |
| 3 | Паспорт ребенка |
| 4 | Удостоверение опекуна или приемного родителя (для замещающих родителей) |
| 5 | Приказ о назначении опеки |
| 6 | Договор о передаче несовершеннолетнего в семью |
| 7 | Нотариальная доверенность (если интересы ребенка в возрасте от 14 лет представляет третье лицо) |
Документы на приобретаемый объект могут быть запрошены, если родители продают квартиру и одновременно покупают другую (и выделяют ребенку долю).
Список сведений для отдела опеки при покупке жилья:
- правоустанавливающая документация (контракт дарения, мены, купли-продажи, приватизации или свидетельство о правах на наследство);
- выписка из ЕГРН;
- копии гражданских паспортов собственников;
- справка из БТИ о стоимости квартиры;
- технический паспорт из БТИ (сроком действия не более 5 лет);
- предварительный договор.
Документы, которые необходимо представить для получения разрешения:
- бумажный экземпляр выписки из ЕГРН;
- выписка из домовой книги (выдается паспортным столом);
- документ о рождении несовершеннолетнего;
- документация законных представителей;
- заявление и согласие законных представителей;
- сведения о стоимости объекта (справка из БТИ или оценочный отчет);
- договор об открытии счета на имя ребенка (если средства будут перечисляться на счет);
- технический паспорт из БТИ;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство, акт о приватизации);
- документы на приобретаемую квартиру.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.
Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.
Поэтому переход права собственности от Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа(распоряжения) из Отдела по опеке, разрешающего сделку.
Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:
- Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
- Заявление от родителей ребенка;
- Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
- Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
- Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
- Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
- Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.
Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.
Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.
Для его получения необходимо:
- Собрать документы.
- Обратиться в отдел опеки.
- Подать заявление на выдачу разрешения.
- Получить ответ.
В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.