Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
Ноябрь 2021
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
Сб
Вс
« Окт
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Аналитик: рынок стрит-ритейла Москвы восстановится в середине 2022 года
1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.
2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.
В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
3. Перезастроили жилых комплексов , в которых на первых этажах есть помещения под street retail.
С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.
И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.
А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.
Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?
С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.
— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;
— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды
— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Спрос на аренду офисов вырос более чем в два раза
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
VIDEO
В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5–6 млн. Возвращение в офисы половины удаленщиков позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020-го рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем выше допандемийного спрос оказался только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (с численностью населения от 1 млн человек) спрос оказался ниже на 15–20% и после снятия основных ограничительных мер весной — в начале лета 2020 года. Эксперты по коммерческой недвижимости Циан подчеркивают, что после нескольких недель удаленки многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета — начале осени 2020 года спрос в регионах вернулся к допандемийным значениям (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне второй волны заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост — более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (в период локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже — на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга — на уровне спроса в первую самоизоляцию.
С февраля 2021-го спрос снова восстановился: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области — оставалась примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего: спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущие месяцы (феврале–апреле 2021 года). В июне спрос начал отыгрывать позиции, но активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021-го оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность — на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры) спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, в Москве — ниже на 10%, в регионах — выше на 9%. Очевидно, что ноябрьский локдаун стал еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на удаленку.
В крупнейших городах спрос на офисные помещения стабильно выше докризисного, чем год назад, наблюдается в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация — в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, которые были весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B.
Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка — весной 2021 года. По сравнению с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину — в регионах (с 26 до 28%).
Нынешняя активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике — это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля так же, как и в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах примерно каждый четвертый поисковый запрос связан с офисами класса А, в Москве — каждый пятый.
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
ОФИСЫ. ГЛАВНОЕ
— На рынке офисной недвижимости было три периода снижения спроса: апрель–май 2020 года (локдаун), декабрь 2020 — январь 2021-го, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020-го стали февраль–апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
— Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах — с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост там более устойчивый.
— Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года — потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на удаленку (с 5 октября 2020 года).
— На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
— Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, но есть сегменты, которые в результате выиграли от ограничений. Речь идет о складской недвижимости. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), только по итогам 2020 года относительно 2019-го объем рынка интернет-торговли вырос на 59%. Россияне оформили в интернет-магазинах покупки на сумму более 3 трлн рублей. Но по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным — на уровне примерно 16%.
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения: маркетплейсы получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Локдаун весной 2020-го привел к резкому снижению спроса как в столичных регионах, так и в крупнейших городах. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25–40% (в регионах меньше). Однако уже в июне 2020-го сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это коснулось столичных регионов — в середине июня 2020 года вырос на 35–40%.
В других регионах ситуация иная: спрос на складскую недвижимость был отложенным — в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хотя и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Этот тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона — осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021-го привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше — на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошли уже в феврале. Именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую — около 10–15%, на петербургскую — примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом охлаждения интереса к рынку складской недвижимости столичных регионов. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно он на четверть выше, чем до пандемии.
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса по складскому сегменту летом–осенью 2021 года относительно начала 2020-го отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии, на 30%) и Челябинск (–8%).
Еще одна особенность регионального спроса — это бо́льший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (по сравнению с допандемийным периодом).
Например, относительно начала 2020 года спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области прирост по аренде складов составил 4%, по покупке — на 21%. В регионах ситуация обратная. По сравнению с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку — выше только на 7%.
Впрочем, бо́льшая часть запросов по всем городам приходится именно на аренду складов: в регионах — в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации — 89%.
СКЛАДЫ. ГЛАВНОЕ
— Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и на осень — для других крупнейших городов. Вторая волна активности — на конец зимы — весну 2021 года.
— Ажиотаж в сегменте прошел: за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
— Бизнес расширяет складские мощности в регионах — продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
— В регионах спрос устойчивее на покупку складов, в столицах — на аренду.
— 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, ТЦ нужно восстанавливать трафик, с другой — соблюдать все меры, чтобы их не оштрафовали и не закрыли.
Впрочем, не всё зависит только от собственников бизнеса: как показывает практика, именно торговые центры первыми вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна. Летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до карантина, сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и в регионах.
В сентябре 2020-го, с началом делового сезона, спрос на недвижимость в ТЦ первым начал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение достигло 25–30%.
В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (в городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве — на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (–25% для регионов и Санкт-Петербурга, –55% — для Московского региона). Восстановление рынка торговых площадей, как и складских помещений, пришлось на конец зимы 2021 года — весну 2021-го. Спустя только год после локдауна 2020-го спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост — плюс треть по сравнению с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах (–20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность начала снижаться — сейчас, осенью 2021-го, только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ.
Новый локдаун, введенный властями в конце октября, еще больше снизит спрос и станет новым испытанием для сегмента, который так и не восстановился после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.
С августа 2021 года произошла рокировка: если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть в отличие от складских помещений, на раскачку спроса на столичную торговую недвижимость понадобилось больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, а только потом — в регионах.
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%.
Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейла вернулась к докризисным показателям летом 2020-го, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос — на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился — активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ) быстрее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказался на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах — Москва и Московская область с 20%-м падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона ознаменовалось максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (по сравнению с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20 до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только в Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020-го.
По подсчетам Циан.Коммерческая, осенью 2021 года лучшие показатели стрит-ритейла фиксируются в регионах, но для ТЦ наибольшее падение — тоже в регионах.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ И СТРИТ-РИТЕЙЛ. ГЛАВНОЕ
— Интерес к ТЦ снизился существеннее по сравнению с объектами стрит-ритейла — арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
— Спрос на ТЦ восстановился до допандемийного уровня только через год после локдауна. Стрит-ритейл — уже через три месяца после самоизоляции.
— В аутсайдерах — торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
— Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейле пришелся на весну 2021 года.
— Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом — в столице. В сегменте складской недвижимости — обратная ситуация.
Эксперты Циан указывают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону и Воронеже. Только этих пяти городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам», — комментирует Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая.
По его словам, весной 2021 года мы наблюдали перестраивание рынка — только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. «То есть по сравнению с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени — до конца года вырастет количество объявлений о продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну», — резюмирует эксперт.
Наиболее популярные объекты — стрит-ритейл, складские и офисные помещения. Доходность составляет от 9% в зависимости от качества актива, локации. Также частные инвесторы пользуются краудфандинговыми платформами: там при аналогичном уровне доходности минимальный порог входа составляет 300–500 тыс. рублей, тогда как при покупке объекта целиком минимальный бюджет начинается от 15 млн рублей (стрит-ритейл) или от 30 млн рублей (офис), рассказал Станислав Бибик.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции :
коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы , и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого . Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
процентные ставки по ипотеке будут только расти;
серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас . Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен .
Тренды в торговой недвижимости 2021 глазами сервиса «Авито Недвижимость»
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас : банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых , стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых , происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих , так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост . Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков , в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства . В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года .
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период .
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.
«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.
Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.
«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.
«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.
Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.
По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.
«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.
Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.
При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.
Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.
«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.
Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.
5% — настолько вырос спрос на покупку
24% — настолько вырос спрос на аренду
61 694 ₽ — средняя цена за квадратный метр торговой площади
Помещения свободного назначения (ПСН) — самый популярный сегмент
Сочи — лидер по спросу
За первый квартал 2021 года спрос на покупку коммерческой недвижимости вырос на 5%. Спрос на аренду оказался ещё больше: в среднем по России он увеличился на 24%.
Наибольший интерес со стороны арендаторов вызывали:
площади свободного назначения — +25% к показателям четвёртого квартала 2020 года;
склады — +17%;
объекты общепита — +40%;
офисы — +26%.
В первом квартале 2021 года на ПСН приходилась существенная доля спроса: 45% на покупку и 38% на аренду.
Аналитики связывают это с ростом популярности dark store и dark kitchen. Это новые форматы торговли — рестораны или магазины, которые работают только на доставку. Они стали особенно актуальны во время пандемии. ПСН подходят для них, поскольку легко трансформируются под разные задачи.
На втором месте — торговые площади и офисы. Жизнь постепенно возвращается к прежнему ритму: всё больше сотрудников возвращается с удалёнки, торговая активность растёт, поэтому спрос на эти помещения всё выше:
+22% на аренду и покупку торговых площадей;
+23% на аренду и +10% на покупку офисных помещений.
В большинстве регионов предложение на рынке купли-продажи снизилось — в среднем по России на 3%. Исключениями по итогам квартала стали несколько городов:
Сочи — +23%,
Севастополь — +10%,
Тюмень — +8%,
Барнаул — +3%,
Томск — +3%.
Предложение на рынке аренды незначительно выросло. Самые сильные изменения в Москве — +14% к предыдущему кварталу.
Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций).
Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой.
На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
для действующих бизнес-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 15%;
для действующих торговых-центров с хорошим местоположением дисконт составляет 25%;
для действующих, но пустующих БЦ и ТЦ дисконт составляет 50%, так как в текущем виде эти активы убыточны, а собственники не готовы производить реконструкцию для изменения функции и не готовы и дальше покрывать убытки.
Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».
Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время.
Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи.
Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.
Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.
Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого.
Рынок офисной недвижимости Mосквы
Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:
свободного от построек земельного участка;
объекта незавершённого строительства;
объекта, который необходимо реконструировать;
объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.
Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.
Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:
объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).
Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.
1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности
Расчет производится в следующей последовательности:
определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
определение потенциальных доходов;
определение операционных расходов;
определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
расчет стоимости объекта оценки.
Определение затрат на проведение работ по реконструкции
Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
разработка дизайн проекта;
работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
прокладка коммуникаций;
материалы для черновой и чистовой отделки.
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.
Определение площадей пригодных для аренды
В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.
Определение арендной платы
Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.
Определение площади недозагрузки
Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.
Операционные расходы
Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.
Операционные расходы принято делить на:
условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение, или резервы.
Постоянные расходы:
налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.
Переменные расходы:
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.
Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
контроль технического состояния;
техническое обслуживание;
санитарно-гигиеническое обслуживание;
обеспечение ресурсами;
планирование и бюджетирование;
зарплата сотрудников.
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.
Расходы на оплату коммунальных услуг
Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.
Расходы на охрану
Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.
Расходы на замещение
Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).
Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.
Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:
экономические;
правовые;
управленческие;
строительные.
Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.
Спрос и цены на коммерческую недвижимость выросли
Расчет стоимости производится в следующей последовательности:
Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка) ^ период
Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода) ;
После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода) ;
На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.
Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.
Восстановление рынка офисной недвижимости в Москве ожидается к концу 2022 года
Марина Лашкевич считает, что если цель покупателя — недорогие и популярные объекты (однокомнатные квартиры в бюджетном сегменте), то определённо лучше покупать сейчас. В декабре можно просто не успеть быть первым. Продать квартиру можно и не за десять дней, а буквально за один-два, если она имеет рыночную цену, юридическую чистоту и хорошую локацию. К тому же в ноябре ряд девелоперов, если речь идёт о новостройках, уже объявили приличные скидки.
— А вот если покупатель рассматривает нишевые истории (элитные объекты, специфические локации, многокомнатные квартиры), то ситуация двоякая. С одной стороны, спрос на них в январе снизится и это даст манёвр для переговоров о цене. С другой стороны — выбранный объект может просто купить другой человек , — добавила Марина Лашкевич.
За последние полтора года цены на недвижимость в России выросли в среднем в пределах 30%. Это огромный скачок, спровоцированный пандемией, которого никто не мог предугадать. Ситуация нетипичная для рынка, предпосылок к ней не было. Сейчас можно наблюдать рост цен абсолютно во всех сегментах. Это инфляция, спровоцированная «коронакризисом». Значительно выросли цены на стройматериалы и подорожала рабочая сила.
— В такой ситуации я бы не ждал резкого снижения цен на недвижимость в ближайшей перспективе. Максимум, что возможно, это замедление темпов роста до уровня инфляции, так как рынок всё же перегрет и платёжеспособность населения постепенно сокращается. Поэтому ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать жильё, скорее да, чем нет. В ближайшее время оно не будет дешевле, а будет только дорожать. Возможно, в перспективе двух-трёх лет мы увидим падение цен в пределах 5–10%, если удастся окончательно стабилизировать ситуацию с пандемией, восстановить экономику. Но сейчас это сложно спрогнозировать точно , — считает руководитель представительства инвестиционного фонда ANIF в России Сергей Григорян.
По его мнению, предновогодние скидки в сегменте недвижимости — спорный вопрос. Экономист не уверен, что в этом году покупатель получит какую-то значительную выгоду. В основном застройщики сейчас предлагают программы субсидирования ипотеки на первый год, когда можно взять кредит на время даже под 0%. Но при этом реальных денежных скидок на объект практически никто не делает. Если раньше реально было получить скидку в размере 5–8%, то сейчас максимум 1–2%. И то на определённых условиях. Сергей Григорян считает, что к Новому году ситуация не изменится.
Дмитрий Таганов отметил, что в декабре хорошее время для покупки тому, кому квартира нужна для личного проживания. Если говорить об инвестициях в недвижимость, то сейчас не лучшее время.
Биржевой курс на 23 ноября 2021
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин .
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин . Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов .
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов .
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев .
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова , на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева . При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева .
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева .
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов . По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева . «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева .
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
Похожие записи: