Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью без нотариуса в 2022 год». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Отмена нотариального удостоверения сделок — долгожданное событие.
Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но и сильно усложняла и затягивала процедуру сделки. А проку в этом не было ни какого.
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-фз, закон вступил в силу 31.07.2019 г
Этот закон вносит поправки в статью 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» Теперь статья 42 фз 218 изложена в следующей редакции:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
И с 01.08.2019 года участники долевой собственности смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) без нотариального удостоверения, по договору купли-продажи, дарения или соглашения о выделении долей, в связи с применением средств государственной субсидии на улучшение жилищных условий семьи, соглашению в простой письменной форме
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
«Дистанционно» не означает онлайн или заочно — стороны дистанционной сделки должны пусть и по отдельности, но все равно лично явиться к нотариусу. Сами нотариусы свяжутся между собой по защищенному каналу видеосвязи и проведут все необходимые этапы работы, отметил Николай Быстров.
По его словам, по степени безопасности дистанционный формат сделки не уступает традиционному варианту удостоверения договора в одной нотариальной конторе. Нотариусы здесь, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу сделки, обязательно выясняют реальную волю участников договора и понимание ими правовой сути сделки, разъясняют ее юридические последствия и т. д.
Важно и то, что удостоверившие дистанционную сделку нотариусы несут за нее солидарную полную имущественную ответственность. То есть если кто-то из них ошибется, пострадавшим из-за этого гражданам гарантируется стопроцентное возмещение ущерба.
Как удаленно провести сделку с жильем через нотариуса. 7 главных вопросов
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.
Участниками таких сделок могут быть граждане и юридические лица. Число сторон не ограничено. Главное условие — каждый участник сделки должен пойти к нотариусу.
«Единственный момент, который необходимо учесть, если речь идет о сделке с недвижимостью: один из выбранных нотариусов должен работать в регионе, где находится отчуждаемый объект недвижимого имущества», — отметил Николай Быстров.
При заключении дистанционной сделки с участием нотариусов доверенность не требуется. До этого, чтобы купить или продать имущество в удалении от постоянного места жительства, нужно было действовать через представителя, на которого оформлялась доверенность.
«Такая доверенность — это не только лишняя головная боль, но и высокие риски. Она влечет за собой серьезные правовые последствия и нередко становится инструментом в руках мошенников. С ее помощью совершаются незаконные сделки в простой письменной форме, а обманутые люди остаются без жилья и денег. В рамках же дистанционной сделки покупатель и продавец недвижимости могут контролировать весь процесс лично, без лишних трат времени и денег», — рассказал нотариус.
При оформлении дистанционной сделки самим заявителям не нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП). Для того чтобы подписать договор, нотариусы выдадут им специальные планшеты, где они смогут оставить так называемую простую электронную подпись.
Юридическую силу документу придадут уже усиленные квалифицированные электронные подписи самих нотариусов. Готовый документ будет сохранен в отдельном реестре Единой информационной системы нотариата. Там ему гарантируется сохранность и защита от подделки, удаления или незаконного доступа третьих лиц. Получить свой экземпляр договора каждая из сторон сделки сможет в том формате, в котором ей удобно, — либо в электронном виде, либо на бумаге.
Таким образом, несмотря на то что законодатель согласен с необходимостью обращения к нотариусам в целях предварительной юридической экспертизы сделок, касающихся имущества определенных категорий граждан, и спокойно допускает нотариальное удостоверение сделок в сфере корпоративных отношений, анализ поправок, внесенных за три года в норму об удостоверении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, позволяет констатировать: в обозримом будущем обязательной для всех сделок с недвижимостью нотариальная форма не станет.
Теги: инициативы, нотариат, обязательства, сделки, поправки в ГК РФ, регистрация недвижимости, регистрация прав на имущество, Лидия Михеева
Источник: ГАРАНТ.РУ
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
- документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
Из расчетов выше можно предположить, что если занизить сумму сделки в договоре купли-продажи, за его удостоверение получится заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 5 млн руб. Выяснилось, что в их случае обязательно потребуется нотариально заверенный договор. Удостоверение в таком случае 0.5 * 5 млн = 25 000 руб. Собственники предложили покупателям указать в договоре сумму сделки 3 млн руб., а остальные 2 млн руб. просто отдать «на руки». Удостоверение будет стоит не 25 000 руб., а уже 15 000 руб.
НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТОГО, потому что: 1) Покупатели имеют право на возврат 13% налога от стоимости квартиры, которая указана в договоре (до 260 000 рублей каждый) — все об имущественном вычете налога. 2) Если продавец или его наследники попробуют оспорить сделку в суде и у них получится это сделать, покупателям будут возвращать сумму, указанную в договоре. Это редкость, но случается. 3) Нотариусы знают примерные рыночные цены и не будут удостоверять договор с сильно заниженной суммой. Ведь они получат меньше денег за свои услуги.
Получается, что из-за какой-то мизерной экономии в оплате услуг нотариусу покупатель берет на себя больше рисков.
Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
Другие статьи
Полный список документов от собственников для продажи своей квартиры + инструкции как их получить — узнать
С 1 марта 2022 года будет действовать обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями, утвержденная Приказом Минстроя (от 14.05.2021 № 292/пр).⠀
Для жителей муниципальных квартир вводится новая обязанность — немедленно принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и оборудования, которое в нем находится, и сообщать о них наймодателю
Расширяется перечень сведений об объекте недвижимости, предоставляемый ЕГРН. Нововведение позволит россиянам, которые решились приобрести новое жилье или продать старое, по выписке определить состояние не только помещения, но и общее состояние дома.
Если многоквартирный дом будет признан аварийным, то это будет отображено в данных кадастрового учета.
Граждан дополнительно защитят от мошенников при сделках с недвижимостью
Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (Распоряжение от 30.10.2021 № 3073-р).
В первом полугодии 2022 года тарифы на коммунальные услуги индексироваться не будут. А уже во второй половине года индексация составит от 2,9% до 6,5% Причем, размер индексации зависит от региона.
Повышение тарифов связано с увеличением расходов на предоставление данных услуг.
Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ). Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка.
На данный момент гражданам может быть отказано в предоставлении субсидии на оплату услуг ЖКХ при наличии задолженности.
С 1 января 2022 года отказать в льготе на оплату ЖКУ смогут только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.
По закону, если владеешь недвижимостью до 5 лет, уплачивается налог после ее продажи. Теперь родители, у которых двое или больше детей, освобождаются от налога в 13% (НДФЛ) после продажи недвижимости.
Нововведение начнет действовать с 1 января 2022 года.
Причиной внесения изменений стало увеличение стоимости недвижимости, как первичной, так и вторичной.
Теперь, если по плану дома балконы или лоджии остекления не имеют, то для изменения этого конструктивного решения нужно учитывать местные правила и брать разрешение. В противном случае — штраф до 5000 рублей и демонтаж конструкции.
Но это только в том случае, если при выполнении остекления не было произведено иных работ, которые могут признать переустройством, например в случае демонтажа стены между комнатой и лоджией или при установке смотрового козырька с выходом за границу балконной плиты. В этом случае штраф может быть увеличен ещё на 2500 рублей.
Россиянам упростят сделки с недвижимостью
Для продавца: Свою долю в квартире или все жилье целиком невозможно продать без удостоверения сделки нотариусом. Владельцы остальных долей должны как-то отреагировать: отказаться от приоритетной покупки или дать согласие на продажу. На подписание согласия должны явиться к нотариусу все дольщики. Правило касается также дарения долей. Исключение – если в квартире продаются все доли одновременно через один договор купли-продажи. В этом случае нотариус не понадобится.
Для покупателя: Иметь дело с нотариусом придется покупателям, которые состоят в браке. Супруги автоматически по закону становятся владельцами совместной собственности. Документ купли-продажи будет частично иметь элементы брачного договора, а он требует нотариального заверения.
Бывает, что продавец или покупатель не могут лично участвовать в купле-продаже квадратных метров. Тогда на кого-нибудь из круга знакомых оформляют доверенность. И этот документ обязательно должен иметь нотариальную форму. Без удостоверения нотариуса регистрация сделок с недвижимостью по доверенности запрещена – Росреестр не примет пакет документов.
Договор ренты представляет собой соглашение, по которому хозяин отдает жилье за единовременную небольшую сумму, ежемесячные выплаты, пожизненное иждивение или просто уход за собой. На такой шаг обычно идут пожилые люди. Они подписывают соглашение, что квартира достанется после их смерти тому, кто будет платить им деньги или ухаживать. Раньше забрать себе жилье не получится, на него накладывается обременение.
Договор ренты регистрируют у нотариуса. Причем, в нотариальную контору хозяин квартиры должен явиться сам, чтобы подтвердить, что он добровольно готов подписать бумаги.
Нотариус необходим при следках с участием ипотеки, только если фигурирует долевая собственность. Это может произойти в нескольких случаях:
- Вы решили рефинансировать ипотечный кредит, и для этого нужно составить отдельный договор на ипотеку. Его придется завизировать у нотариуса, если квартира в долевой собственности (например, поделена между членами семьи).
- Вы хотите взять ипотечный кредит, но требуют залог. Можно заложить имеющееся жилье. И если у этого жилья несколько владельцев, то ипотечный договор отправляется к нотариусу.
- Вы собираетесь выкупить последнюю долю в своей квартире и стать единственным ее владельцем. Свободных денег нет, придется брать ипотеку. При этом в залог нужно будет отдать всю квартиру. Предметом купли-продажи является доля, поэтому ипотечный договор требует нотариального удостоверения.
Да, удостоверяются далеко не все сделки с недвижимостью у нотариуса. Но его помощь не помешает, если хочется сэкономить время и обезопасить себя от мошенников. Процедура пройдет быстрее и легче.
Например, нотариус при сделке купли-продажи недвижимости сам проверит юридическую чистоту: выяснит, соблюдены ли права всех собственников жилья, действительно ли доверенность выдана продавцом, а не кем-то еще, есть ли несовершеннолетние владельцы долей и т.д.
Важно! Если вы хотите дополнительно подстраховаться и проверить юридическую чистоту, можете заказать выписку из ЕГРН. Быстро и не выходя из дома это позволяет сделать ресурс ЕГРН.Реестр.
Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?
Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
-
Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
-
Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.
1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения
- А) Составление договора – от 3 до 9 тыс.руб. Это называется услуги технического и правового характера. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – 6 тыс.руб., в Санкт-Петербурге – 4,8 тыс.руб., в Архангельске — 8,8 тыс.руб.
- Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой.
стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки
Стоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 руб. и не более 20 тыс.руб.
На практике же подобное не прокатит. Большинство нотариусов в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с СИЛЬНО заниженной суммой сделки, и понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».
Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
- Расчеты через депозит нотариуса .
Покупатели и продавцы по желанию могут рассчитаться между собой с помощью депозита нотариуса. Это происходит так: 1) покупатель, до подачи договора купли-продажи в МФЦ на регистрацию, перечисляет деньги за квартиру на банковский счет нотариуса → 2) договор купли-продажи регистрируют и уже покупатели становятся собственниками квартиры → 3) нотариус с депозита передает деньги продавцу.
Стоимость услуги — 1500 руб. (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате РФ). Но не все нотариусы оказывают данную услугу.
Некоторые продавцы пользуются этой услугой, т.к. боятся обмана со стороны покупателей при передаче денег за квартиру.
Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца ;
Крайне советую узнать в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Составить и заверить согласие стоит примерно 1500 руб.
Некоторые же нотариусы требуют составить и заверить у них согласие супруга(и) покупателя, если квартира будет оформляться в собственность только на одного из них. Такое требование незаконно, потому что в п.2 ст.35 СК РФ написано — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга».
В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.
Тарифы нотариусов на 2021 год за оформление сделки купли-продажи квартиры
- Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
- Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
- На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.
Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.
Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).
Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.
Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:
— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно. Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица. С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.
Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.
Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.
В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.
Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным. Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.
Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков. В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).
Денежные средства за приобретаемую недвижимость переводятся покупателем на специальный счет (аккредитив), на котором они будут храниться до осуществления государственной регистрации сделки.
Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.
В этом случае документы с отметками о регистрации получаются участниками сделки также в электронном виде.
Указанный способ проведения сделки является достаточно безопасным, но не лишенным своих недостатков. Во-первых, далеко не все банки предоставляют такую услугу, во-вторых, взаимодействие между различными отделениями банка бывает затруднено, в-третьих, банки, разумеется, берут плату за подобные услуги. Кроме того, банки соглашаются на проведение подобных сделок только в случае, если недвижимость приобретается с использованием средств банка, а также если это прямая сделка, без «альтернатив», и собственниками являются совершеннолетние граждане РФ.
Как и в предыдущем случае, выбор недвижимости мы рекомендуем осуществлять лично и не доверять этот важный шаг третьим лицам.
С 29 декабря 2020 г. вступят в силу изменения, внесенные в Основы законодательства о нотариате. Указанные изменения регламентируют, в том числе, возможность проведения нотариусами дистанционных сделок, то есть без совместного присутствия продавца и покупателя, но с участием двух нотариусов.
В настоящий момент данная возможность законом не регламентирована и поэтому нотариусы не соглашаются на проведение подобных сделок, однако, в скором времени такая услуга станет доступнее. Как будет выглядеть сделка без совместного присутствия сторон с участием двух нотариусов?
Каждая из сторон сделки выбирает по своему усмотрению нотариальную контору. Нотариусы запрашивают и собирают все документы, необходимые для совершения сделки, а также проверяют юридическую чистоту сделки и дееспособность сторон. После чего со сторонами согласуется проект договора об отчуждении недвижимости. Указанный договор должен быть занесен в Единую систему нотариата (ЕСН). Участники сделки в присутствии нотариуса подписывают экземпляры договоров простой электронной подписью. После чего весь комплект документов удостоверяется усиленными квалифицированными подписями обоих нотариусов и именно указанные подписи придают данным документам юридическую силу. Далее сами нотариусы направляют данные документы на регистрацию в Росреестр.
Что касается передачи денежных средств (если заключается договор купли-продажи), то изменения, внесенные в закон, предусматривают возможность удаленно обратиться к нотариусу для принятия в депозит нотариуса безналичных денежных средств для расчетов по сделке с недвижимостью.
Указанный способ продажи или покупки недвижимости будет довольно безопасным, поскольку нотариусы, помимо прочего, проводят проверку сделки на ее юридическую чистоту.
Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем. Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.
К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников. Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.
В связи с этим Росреестом были приняты указания о том, что проведения сделок с недвижимостью в электронной форме возможно только по письменному заявлению лица, поданному либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. В заявлении указывается, что лицо согласно на совершение сделок с его недвижимостью (конкретным объектом или всей недвижимостью) в электронном виде.
Такое заявление можно не подавать, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой, либо документы на регистрацию подаются через нотариуса или кредитную организацию.
В случае если заявление отсутствует, а ЭЦП выдана другим удостоверяющим центром, а не Федеральной кадастровой палатой, то документы вернутся заявителю без проведенной регистрации.
Таким образом, назвать все имеющиеся сейчас способы совершения сделок с недвижимостью полностью дистанционными нельзя. Если сделка касается приобретения недвижимости, то мы рекомендуем тщательно выбирать объект самостоятельно, а не доверять этот вопрос другим людям, чтобы не приобрести в итоге «кота в мешке».
Если объект вы выбрали, но действительно не имеете возможности лично присутствовать на сделке, то лучше воспользоваться услугами крупного банка или нотариуса, поскольку в обоих случаях будет осуществлена проверка как объекта, так и сторон сделки, что снизит ваши риски на неполучение объекта (или денежных средств) совсем или на оспаривание сделки в дальнейшем.