Нотариальные сделки с недвижимостью в 2022 году с 02 июня в 2022 году

Закупки у СМП по 44-ФЗ: время малого бизнеса!

369 0

С 1 марта 2022 года вводится обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями, утвержденная Приказом Минстроя (от 14.05.2021 № 292/пр).

Для жителей муниципальных квартир вводится новая обязанность — немедленно принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и оборудования, которое в нем находится, и сообщать о них наймодателю (т. е. муниципальной администрации).

За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены административные штрафы (для граждан — от 1 до 2,5 тысяч рублей, ст. 7.21 КоАП РФ).

С 1 февраля 2022 г. вступят в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым данные кадастрового учета пополнятся сведениями о признании многоквартирного дома аварийным.

Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.

Это позволит избежать возможных проблем при покупке такого жилья (Закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ).

Плательщики НДФЛ, которые купили жилье в 2021 году и еще не получали налоговый вычет, в 2022-м смогут воспользоваться возможностью вернуть налог в упрощенном порядке (Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).

Если расчет за квартиру проводился через банк, который участвует в обмене информацией с налоговой службой (узнать это можно на сайте ФНС), то он в следующем году передаст сведения о сделке в ФНС.

И та пришлет уведомление покупателю в его Личный кабинет, что он может подписать заявление на получение налогового вычета.

После подтверждения права на вычет деньги поступят на счет налогоплательщика.

Готовимся к новому порядку работы с «первичкой» в 2022 году

Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).

Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года:

— субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.

То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас. Будем надеяться, что на этот раз закон вступит, наконец, в силу.

Данная услуга у нотариуса стоит по-разному. Размер тарифа зависит от того, обратились ли к нему нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию.

Поэтому прежде внимательно прочтите в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи квартиры, а в каких нет. Статья переписана после вступления в силу изменения в cт.

42 Федерального закона N 218-ФЗ с 31 июля 2022 года.

• А) Составление договора – от 3 до 9 тыс.руб. Это называется услуги технического и правового характера. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – 6 тыс.руб., в Санкт-Петербурге – 4,8 тыс.руб., в Архангельске — 8,8 тыс.руб.
• Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой.

стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки

Стоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 руб. и не более 20 тыс.руб.

На практике же подобное не прокатит. Большинство нотариусов в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с СИЛЬНО заниженной суммой сделки, и понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».

Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.

• если собственниками являются более одного человека;
• если один из собственников несовершеннолетний или находится под опекой;
• при оформлении договора ренты;
• при оформлении соглашения супругов о разделе имущества;
• сделки по отчуждению доли.

На государственном уровне продолжается планомерная работа по совершенствованию законодательства о нотариате. С 1 февраля 2022 года в работе нотариусов произойдут значительные изменения.

• Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
• Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
• На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура рассказал, что с 1 февраля 2022 года повысится кадастровая стоимость жилья. Ее размер в московском регионе составит в среднем 181 тыс. рублей за 1 кв. м. По словам Андрея Большакова, основателя юридической фирмы Bolshakov & Partners, в Москве она повысится на 21,4%. В последний раз это значение корректировали в 2018 году. Ванчура связал изменения с «ощутимым ростом цен» на недвижимость в 2020 году.

Основные изменения участия в закупках в 2022 году

До 1 марта 2022-го земельные участки, стоящие на учете со статусом «временные», должны быть переведены в статус «учтенные» или аннулированы (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ), заявила Юлия Леонова.

По ее словам, если участок был получен в аренду или выделен, но права на него не внесены в ЕГРН, после указанной даты сведения о нем удалят из реестра. Это значит, что нужно будет получать новые документы на образование земельного участка и ставить его на кадастровый учет или в судебном порядке доказывать свои права.

— Amazon не сделал ход конем и не переехал на Кипр, а серебро не стоит 50 долларов, как предсказывалось в «шокирующих предсказаниях» на 2021 год. В то же время инфляция, как вы и ожидали, пошла круто вверх, а образ жизни многих людей резко изменился за последний год. А какие из «шокирующих предсказаний» на 2021 год сбылись хотя бы частично? И рады ли вы, что другие не сбылись?

— Я думаю, что большинство людей понимает, что «шокирующие предсказания» делаются не для того, чтобы угадать какие-либо события. Это, скорее, провокационное упражнение, призванное заставить людей начать думать иначе, посмотреть на вещи с другой стороны. Многие темы «шокирующих предсказаний» на 2021 год нашли отражение в жизни, но несколько иначе, чем предполагалось. Например, единый базовый доход сегодня актуален для многих стран и c 2019 года в том или ином виде включается в программы поддержки населения.

Пусть Amazon не переехал на Кипр, но что касается корпораций, то самой главной темой здесь является то, что некоторые из них более могущественны, чем суверенные государства. И вот мы видим, как в этом году некоторые из корпораций получили отпор. Например, Facebook пришлось изменить свое название, чтобы уйти от определенных негативных коннотаций. В целом я горжусь, что мы «попали» во многие общие темы, которые звучали в 2021 году, и, как вы сказали, инфляция была очень важной темой, которая определяла этот год и, вероятно, будет определять и 2022-й.

— Вы ожидали роста серебра до 50 долларов на фоне спроса на солнечные батареи, но металл не добрался и до 29 долларов и сейчас торгуется на уровне ноября 2020-го. Каков ваш прогноз по серебру на 2022 год? Какие у него шансы на рост с учетом ожиданий Saxo Bank по пересмотру сроков перехода к зеленой энергетике?

— Да, мы полагаем, что в 2022 году переход от ископаемых источников энергии будет несколько переосмыслен и отложен. Уже понятно, что хотя цели на 2020, 2030, 2035, 2040 годы довольно ясны, на самом деле нет плана действий или стратегии развертывания, которые позволили бы перейти от технологий 2021—2022 годов к технологиям 2035—2040 годов. Таким образом, в 2022 году мы можем наблюдать реклассификацию атомной энергии и, вероятно, также ядерной энергетики, потому что холодная погода, которая держится уже с ноября, обусловила энергетический кризис. И он, скорее всего, продержится всю зиму. Поэтому, если объединить факторы очень холодной зимы и очень низкого запаса энергии, думаю, что в начале следующего года наступит момент пробуждения, когда люди скажут: «Хорошо, мы хотим сократить выбросы CO2, но есть разные пути, ведущие к этой цели. Не обязательно использовать исключительно солнечные панели и батареи в электромобилях». В какой-то степени это уже имело место в 2021 году. Например, все заинтересованы в развитии ветроэнергетики, но во всем мире количество разрешений, выдаваемых государством на постройку ветрогенераторов, пока ограниченно.

Да, серебро, которое используется в производстве солнечных батарей и в устройствах для зарядки автомобилей, сильно упало в цене. Падают и продажи автомобилей во всем мире. Но я думаю, что 2021 год стал скорее «паузой» в дальнейшем развертывании электромобилей и «зеленой» трансформации, и в 2022-м эта «пауза» будет заменена реклассификацией. А тренд в целом будет положительным.

— В «шокирующих предсказаниях» на 2022 год говорится о том, что для обуздания инфляции власти многих стран откажутся от целей по нормализации климата. А на днях вы сказали, что не удивитесь, если баррель Brent будет стоить выше 100 долларов, так как на сырье есть реальный спрос. Означает ли это, что вы не верите в то, что власти ослабят экологические ограничения на инвестиции в добычу сырой нефти и природного газа?

— Совершенно верно. Мы полагаем, что «зеленая» трансформация и ESG в целом являются крупнейшим политическим нарративом, который политики используют для привлечения внимания избирателей. Концепция такова: все считают, что сделать больше «зеленых» преобразований не удается только по причине того, что на это не тратится достаточно денег. Этот принцип только усилится. Я даже считаю, что произойдет переклассификация источников энергии, что в некоторой степени будет полезно для увеличения в целом поставок в энергетической сфере.

Целевая цена в 100 долларов за баррель марки Brent основывается еще и на том факте, что у нас будут заканчиваться запасы нефти. Кроме того, погодное явление El Nino (Эль-Ниньо — это колебание температуры поверхностного слоя воды в экваториальной части Тихого океана, оказывающее заметное влияние на климат. — Прим. ред.) сделает среднюю температуру воды намного ниже, а полярный вихрь принесет с Северного полюса чрезвычайно холодную погоду. Эти два фактора вместе, статистически и исторически, будут означать, что у нас есть 80-процентная, если не 90-процентная вероятность очень холодной зимы. Если объединить проблемы с поставками, усиление «зеленой» трансформации и чрезвычайно холодную погоду с очень низким уровнем ресурсов в хранилищах, вы получите энергетический кризис. Сначала он значительно повысит цены на энергию, а затем, как следствие, приведет к реклассификации. Конечно, зима рано или поздно закончится, наступит весна, и напряжение спадет.

— В «шокирующих предсказаниях» на 2022 год вы давали прогноз по инфляции в США. А какой она будет в России?

— В России сейчас инфляция составляет около 8%, частично она вызвана ростом цен на энергоносители, а частично — повышением цен на продукты питания. Во всем мире мы наблюдаем тот же феномен: цены на продукты питания и энергоносители становятся настоящим налогом на потребление.

По классической экономике спроса и предложения можно было бы ожидать, что рост цен в определенной степени приведет к снижению спроса. Но, как мне кажется, в Россию идет избыточный приток капитала из-за экспорта нефти и газа. Это означает, что счет текущих операций находится в профиците, то есть у правительства есть возможность создать своего рода парашют при снижении темпов экономического роста. В сочетании с фактом усиления контроля над ценами на продукты питания, которое мы наблюдаем, есть вероятность, что инфляция будет расти. В контексте сказанного считаю инфляцию 10—12% вполне реалистичной для России. К сожалению, внешние факторы будут инфляцию разгонять, но рост цен на ресурсы способен смягчить этот эффект для России.

— В прошлом году в интервью нам вы сказали, что хотели бы видеть Эльвиру Набиуллину главой Всемирного центробанка. Не поменяли ваше мнение? Как вы оцениваете действия Банка России в 2021 году?

— Я по-прежнему считаю, что России повезло иметь очень опытного и талантливого руководителя Центрального банка, который работает с очень высокой степенью концентрации на том, что необходимо для экономики, — это контроль инфляции. Поэтому Набиуллина стала примером для многих центробанков Восточной Европы и создала прецедент. Это можно видеть по чешскому, польскому, венгерскому центробанкам, которые также становятся гораздо более сфокусированными на инфляции и даже агрессивно повышают процентные ставки. В то же время западный мир все еще находится в иллюзии, что инфляция — это только преходящее явление. Так что Эльвира Набиуллина абсолютно точно заслуживает самую высшую оценку.

— В «шокирующих предсказаниях» на 2022 год говорится о том, что женская армия Reddit берет верх над корпоративным патриархатом. Каково ваше мнение о трейдерских способностях женщин? Способна ли женская логика, которую мужчины часто не могут или не хотят понимать, привести к лучшим инвестиционным результатам?

— Это очень сложный вопрос. Женщины будут бороться за повышение уровня своей представленности на разных позициях в компаниях, в том числе в советах директоров. Они также будут продолжать борьбу за выравнивание оплаты труда мужчин и женщин. При этом все исследования — и это важно — показывают, что женщины торгуют лучше, чем мужчины. Причинно-следственные связи здесь практически во всем мире определены: женщины торгуют меньше, и они менее агрессивны в использовании кредитного плеча, что должно стать уроком для всего инвестиционного мира.

Если вы теряете больше денег, чем выигрываете, то в 98% случаев это происходит потому, что вы используете слишком большое кредитное плечо. Давайте перефразируем: в 70% случаев вы превышаете кредитное плечо, а в 30% — слишком много торгуете. Так что женщины значительно умнее в этой области, чем мужчины, поэтому я с нетерпением жду, когда в руках женщин сосредоточится большая часть капитала. Лично я думаю, что склонность торговать и в целом способности женщин абсолютно равны, если не намного лучше, чем у мужчин. На ваш вопрос довольно легко ответить, но сам по себе он весьма сложный.

— «Шокирующие предсказания» на 2022 год заставляют серьезно обеспокоиться перспективами холодной войны и политической нестабильности в США. В таких условиях какие отрасли будут устойчивее? Каковы перспективы российского фондового рынка в будущем году? В каких отраслях есть потенциал роста?

— В 2022 году мы можем иметь более низкий рост и более высокую инфляцию в сочетании с дефицитом предложения. В первой половине года у нас будет цикл ужесточений со стороны центробанков и наряду с этим правительства будут готовы дополнительно тратить деньги на ужесточение налогового режима и «зеленые» преобразования. Цепочка поставок, как мы уже понимаем, не будет нормализована, а появление нового штамма COVID еще больше разгонит инфляцию. Любой мировой эксперт в области логистики скажет, что улучшений в этом вопросе стоит ожидать минимум в конце 2022-го, если не в конце 2023 года. Исходя из этого, с учетом роста цен на энергоносители, я думаю, что области, которые выберут инвесторы, — это те, где спрос значительно превышает предложение. Несомненно, это сектора, относящиеся к логистике. Подойдет любая компания, любая услуга, связанная с транспортировкой вещей из пункта А в пункт Б.

Кроме того, возрастает потребность в кибербезопасности. Мы ежедневно видим, как публичные компании в Европе, да и во всем мире закрываются из-за хакеров.

Позитивных оценок заслуживает медицина нового поколения, и не только из-за COVID-19. Мы находимся в том историческом моменте, когда комбинация средств и методов лечения может гарантировать, что мы проживем на 20—25 лет дольше. Знаю, россияне не всегда уверены, что им нужны эти лишних 20—25 лет, но теперь это достижимо. Есть надежда, что в ближайшие 10 лет мы сможем остановить рак благодаря качественной диагностике. Ведь с ней можно предотвратить 50% заболеваний, создавать индивидуальные лекарства, которые останавливают болезнь. Такие технологии считаю инвестиционно привлекательными.

В России и во всем мире перспективны инвестиции в классические компании, в реальный сектор — производство, продуктовый бизнес, сфера услуг. Речь о международных корпорациях, которые работают с потребителями, такие как Nestle и прочие. Думаю, акции реального сектора будут опережать акции роста.

— Год назад вы ожидали, что рубль укрепится до 65 к доллару и до 80 — к евро. Рублю удалось в конце октября достичь отметки 69 и вплотную приблизиться к прогнозируемой вами цели относительно евро. Сейчас доллар стоит на уровне ноября 2020 года, а евро — в районе 83,5 рубля. А что будет с рублем в 2022 году? Есть ли перспективы его укрепления по отношению к доллару и евро?

— Рубль-евро — одна из моих любимых валютных пар. Думаю, мы увидим значительное ослабление евро по отношению к рублю. На курс евро сейчас серьезно влияют проблемы с энергетикой в еврозоне, с вооруженными силами, со способностью ориентироваться и принимать политические решения. Здесь требуется более агрессивный механизм защиты европейской валюты, плюс — решение сложной энергетической проблемы.

По паре доллар-рубль я остаюсь при своем мнении и даже буду более агрессивным: в 2022 году мы можем увидеть 60—62 рубля за доллар благодаря стремительному росту цен на энергоносители. Если только не возникнет каких-либо геополитических факторов, способных этому помешать. Думаю, на российский рубль «аппетит» хороший. Более жесткая денежно-кредитная политика Банка России в условиях высокой инфляции, высокие экспортные цены на энергоносители, плюс, конечно же, горнодобывающий сектор — все это, по моему прогнозу, будет играть на руку рублю. Если убрать политический риск, то, полагаю, рубль может укрепиться.

Сейчас рубль сильнее по отношению к евро, чем к доллару.

— В 2021 году внезапно стали очень популярны цифровые валюты, в частности NFT. Каким будет для них 2022-й? Какие компании заслуживают внимания, учитывая популярность NFT?

— NFT (уникальный цифровой сертификат, который хранится в технологии блокчейна, то есть цифровых цепочек и распределенных реестров. — Прим. ред.) стал большим трендом. Даже для людей, которые находятся в криптопространстве и блокчейне, взлет NFT стал неожиданностью. И все благодаря искусству и музыке.

Искусство невероятно популярно в контексте NFT. Сейчас много экспериментального искусства, много людей, пытающихся монетизировать известные имена в арт-индустрии. Но искусство сегодня очень сильно зависит от управления. Эта индустрия в лучшем случае сильно фрагментирована, а в худшем — немного прогнила в своей способности создавать произведения со смыслом и защищать творцов. Я думаю, именно поэтому вся эта тема «взлетела».

Кэти Перри является одной из знаменитостей, которые говорят, что хотят перейти на NFT. И в этом есть смысл. Компании вроде Spotify (самый крупный в мире стриминг-сервис музыки. — Прим. ред.) глобально доминируют, особенно в западных странах. Они контролируют индустрию настолько, что вместе с другими посредниками получают около 90—95% доходов исполнителей. Это несправедливо. Не знаю, правда ли, но поговаривают, что менее 55% исполнителей могут реально жить за счет доходов, которые они получают от Spotify. Теперь многие смогут перевести свою аудиторию на платформу NFT. Это изменит баланс сил: вместо 10% дохода за свое творчество они смогут получить все 90%.

Предполагаю, мы все больше будем использовать NFT в нашей жизни. NFT будет крупнейшим двигателем блокчейна в 2022 году. У моих клиентов большой интерес к прямым инвестициям, привлечению капитала и венчурного капитала в блокчейн, и в основном к NFT. Совершенно очевидно, что это пространство растет.

— Что вы посоветуете российским инвесторам? В какие активы вкладываться (акции, облигации, ETF, в альтернативные), в каких странах и отраслях?

— Первое — это в какую валюту инвестировать. Этот вопрос всегда в приоритете у российских инвесторов. Считаю очень интересным швейцарский франк — по двум причинам. Первая — просто потому, что центральный банк (ЦБ Швейцарии отвязал курс национальной валюты от евро, укрепив ее. — Прим. ред.) прекратил сдерживать курс валюты. Во-вторых, в мире, который становится более фискальным (имеется в виду, что все сложнее уклоняться от налогов из-за работы системы международного обмена налоговой информацией. — Прим. ред.), в котором высокая инфляция и бездумно печатают деньги, вы действительно захотите быть в безопасной гавани, а 10-процентный профицит (в Швейцарии. — Прим. ред.) — один из маркеров такого положения. Поэтому я думаю, что инвестиции в швейцарский франк, возможно, укрепят позиции инвесторов. Мне кажется, в 2022 году я буду держаться подальше и от евро, и от доллара.

Ожидаю, что доллар начнет год очень сильно, ведь его поддержит курс на более жесткое налогообложение корпораций в комбинации с более решительной монетарной политикой в США. Если вы уже ориентируетесь на доллар, не думаю, что вам стоит спешить переходить в альтернативные валюты. Но моя валютная позиция — это 25—50% швейцарского франка и 25% японской иены.

Обратите внимание на сектора, которые мы обсуждали: логистику, сырьевые горнодобывающие компании, кибербезопасность и, конечно же, медицину нового поколения.

Я управляю 100-летним портфелем, в нем распределяю средства между акциями и инструментами фиксированного дохода. Доля акций составляет 35%, доля активов фиксированного дохода — 13%, а еще у меня 20% в сырьевых товарах, 5% в инструментах длинной волатильности, 20% в недвижимости публично зарегистрированных компаний и 7% в криптовалюте. Для меня главное — диверсификация.

Вы будете успешными, только если будете контролировать свои активы. Доходность вашего портфеля на 90% зависит от распределения капитала в нем, а не от того, какие компании и сектора вы покупаете. Самое важное решение, которое нужно принять инвестору, когда он смотрит на следующий год, — это сказать себе, какой будет доля в акциях по сравнению с инструментами фиксированного дохода, недвижимостью, волатильностью, криптовалютами, сырьевыми товарами. Вот то, что принесет вам деньги. 35-процентная доля акций в портфеле может показаться низкой, но у меня есть еще вложения в сырьевые товары, а также облигации с плавающей ставкой, привязанной к инфляции, среди моих инструментов фиксированного дохода.

Не пугайтесь следующего года, но внимательно следите за ростом инфляции. В худшем случае мы будем иметь стагфляцию-лайт: низкий рост и высокую инфляцию. На нее центральные банки и политики будут отвечать перемещением большего количества денег в зеленый сектор.

2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.

Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.

Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.

Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году

С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.

Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:

• председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
• руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
• директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.

При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.

Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:

• коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
• владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
• генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
• основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
• ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
• генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
• Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.

Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.

Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).

Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру

Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:

• цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
• процентные ставки по ипотеке будут только расти;
• серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
• из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.

То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.

Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.

Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.

Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.

Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.

А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.

И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.

Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.

Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:

• фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
• арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
• бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.

По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.

Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.

Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.

Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.

По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).

В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.

Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.

ВТБ предложил продлить льготную ипотеку в 2022 году

Написать комментарий

В предстоящем году нас ожидают два солнечных затмения (30 апреля и 25 октября) и два лунных (16 мая и 8 ноября). Сокрытая Луна будет в разы опаснее, ведь ее затмение станет полным, когда солнечное всего лишь частичным. Тем не менее, оба эти явления крайне опасны, поэтому стоит тщательно планировать все ваши дела и не принимать никаких рискованных решений.

• Выдача на карту
• Малоизвестные МФО
• Займы без отказа
• Новые МФО
• Выгодные займы
• Круглосуточные займы
• Срочные займы
• Займы наличными
• Займ на карту Сбербанка

• Потребительские кредиты
• Рефинансирование кредита
• Кредит без справок
• Кредит с плохой КИ
• Выгодный кредит
• Кредит без поручителей
• Кредит под залог недвижимости
• Кредит без первоначального взноса
• Кредит под залог авто

• Карты без процентов
• Карты с плохой КИ
• Срочные кредитные карты
• Карты без отказа
• Лучшие кредитные карты
• Карты рассрочки
• Кредитные карты с доставкой
• Виртуальные кредитные карты
• С моментальным решением

Похожие записи: